摘要
2022年6月，由江西景德鎮恆大瓏庭建案的購人所發出的「強制停貸告知書」，說明若開發商不能如期復工，將停止繳交貸款，以保障自己的合法權利；此一因個人購屋權利受損而做的個別聲明，卻因而引發全中國各主要城市爛尾樓主的群起響應，相繼提出拒絕向銀行繳納貸款的聲明；爛尾樓問題已成為中國政府對於房地產政策是否調整而必須考量的重要議題。爛尾樓是指建築工程已經開始，卻因財務或其他國家政策或人謀不臧因素被迫停止，且未能如期完工的建築物。而爛尾樓的產生不僅對購屋人帶來財務損失，並對中國的房市的健全發展產生重大衝擊。另外，爛尾樓形成原因通常是來自開發商缺乏足夠資金，無力完成工程所造成，而此一風潮蔓延已對房市造成負面衝擊，其形成的背景因素有唯GDP論、三條紅線抑制房市成長，以及其他如中國疫情清零政策、原材料暴漲，以及中國境內許多地區實旇「能耗雙控」等不利房市發展的因素，終而出現停工、竣工交付逾期等現象。其對中國房市的衝擊包含國家資源的浪費、對金融機構的衝擊、對房市上下游產業的衝擊、對房地產業者的影響，以及對經濟成長不利等。而其對策則有以三穩目標為前提、修正三條紅線的內容，以及強調保交樓、保民生、保穩定的主張；另方面，其對中國房市產生的正面影響則有產品交付力的提升，以及促進房企公信力的提高等。
一. 前言
2021年，恆大地產發生債務危機以後，中國房地產市場在銀監會強而有力的監管與影響下，房市發展受挫，特別是疫情漫延之際，中國堅持動態清零政策，不僅影響人民的生活，而且對國內外經濟產生重大不利衝擊，在整體經濟不如預期的情況下，被視為影響中國GDP最重要的房市經濟再度被重視，三道紅線是否適合，以及是否要作調整或修正等，都成為中國房市經濟的重要爭議。
唯在中國政府尚未對金融措施加以調整之前，房市亦尚未撐起中國經濟的另一片天時，因房市開發業者的金融體質不佳而引發爛尾樓風暴，對剛從「恆大地產」風暴引發的中國房市之困境而言，無疑是一項影響中國房市與經濟的重要因素，特別是當引爆點又是來自最底層的購屋群眾時，其對人民、社會、以及國家政策所造成的衝擊實不可小覷。
2022年6月30日，由江西景德鎮恆大瓏庭建案的業主發出的「強制停貸告知書」，主要源於購屋人控訴建案在2021年5月開工並大勢銷售後，建案工程因為資金斷鏈而被迫停工，影響購屋人權益甚巨，若開發商不能如期復工，將停止繳交貸款，以保障自己的合法權利。江西省此一建案購屋者的自我保護聲明雖僅是一個城鎮市民為求自保的心聲，亦即購屋人因自己本身購屋權利受損而做的個別宣示，卻預外地引發全中國各主要城市爛尾樓購屋人的群起響應，相繼拒絕向銀行繳納貸款的聲明；2022年7月，決定拒繳貸款的業主已遍及15個省份以及一百多個建案，許多一、二線城市如西安、長沙、武漢、鄭州等亦包括在內，三、四線城的個案亦無例外，且拒繳聲勢仍在漫延中。其中，涉及的房企除包含舉國聞名的恆大地產之外，一些較具知名度的房企如新力、世茂等亦包含在內，且牽涉到爛尾樓最多的項目仍是以已爆發危機的恆大地產為最多。
爛尾樓問題已成為當前中國大陸房市的一顆隨時都有可能引爆的炸彈，值得購屋人及不動產業者的關切，更是中國政府對於房地產政策是否調整而必須考量的重要議題。
二. 爛尾樓的意義及形成
有關爛尾樓的意義及形成可分為下列幾個部分來說明。
(一).爛尾樓的意義
一般而言，爛尾樓就是爛掉工程尾巴且不能善後的建築，其是指建築工程已經開始，卻因財務或其他國家政策或人謀不臧因素被迫停止，且未能如期完工的建築物。由於爛尾樓的產生對已投入大量資金購屋的民眾而言，不僅帶來財務損失，且對其權益帶來重大影響，並對中國的房市發展產生重大衝擊。
(二).爛尾樓形成的背景因素
就中國大陸的房地產市場而言，爛尾樓形成的原因通常是來自開發商缺乏足夠資金，無力完成工程所造成，而其資金不足，主要因其財務結構不符合三條紅線的規定，無法獲得金融機構的融通金流，但也可能是因為產權發生糾紛、工程品質不合格，或因政治或法令因素而被迫停工的建築物。而此一風潮蔓延已對房市造成負面衝擊，不利建案銷售與金融系統穩定，其形成的背景因素大抵可分為下列幾個部分來說明。
1.唯GDP論
2021年下半年，中國爛尾樓事件頻傳，而其主要原因首推房市是影響GDP的最主要因素，亦即所謂的「唯GDP論」，源於房地產業被視為是帶動經濟的火車頭，在唯GDP論之下，地方政府為達到中央政府所認定的關鍵績效指標（Key Performance Indicators，KPI），亦即地方政府為達成中央政府所設定的GDP成長標準，會強力以各種模式來達成，其中，土地政策以及相關的房市為最好的灌水項目，但因經營及管理不善也造成房產配置狀況不佳，以及買賣雙方均受到不利的衝擊。主要因房地產企業憑其高槓桿和高週轉率的操作模式，在地方政府所轄地區的取地、蓋房、回款、還債等流程，而在一次又一次的循環中拉動地方的經濟，亦同時推動國內的經濟成長；唯其中的環節只要有一方失效，或無法連接，便可能造成斷鏈的情形。加上中國因防疫情零政策所造成的經濟發展出現沈滯現象，地方財政出現難以為繼的窘境，以及房產資金出現斷鏈，導致全國各地爛尾樓頻出的問題。
2.三條紅線抑制房市成長
為解決中國大陸房市交投活絡，以及房價不當高漲現象，2020年8月，中國人民銀行和住建部監管部門召開重點房地產企業會議時，提出對房市的三個監管要求，也就是房地產市場中所謂的三條紅線，包括剔除預收款的資產負債率不得大於70%、淨負債率不得大於100%，以及現金短債比不得小於1倍等，並於2021年元月，中國中央對房市的監管政策提出｢三條紅線」政策。
其中，資產負債率(Debt Asset ratio)是企業負債總額占企業資產總額的百分比。這個指標反映了在企業的全部資產中由債權人提供的資產所占比重的大小；凈資產負債率是指企業負債與企業凈資產的比重，可用以反映總資產結構的指標，凈資產負債過高時，說明企業負債偏高；因此，淨負債比率又謂槓桿比率(Gearing Ratio)，是反映企業負債(Debt)相對其股東權益(Shareholder's Equity)的比例。另方面，現金短債比率是指貨幣資金與年末短期負債的比率，該指標大於1，表示企業償還短期債務能力得到有效保證，比例愈大，表明企業短期還債能力愈佳。若不符合上述的規範，即被監管單位視為「越線」，而會給予不同的懲罰。
根據中國房市「越線」的數量，其將房地產企業分為不同等級，並用以決定其融資時有息負債年增速的上限。根據「踩線」條數，房企被分為「紅橙黃綠」四檔，其中，「三道紅線」皆踩線者，也就是完全不符合三條紅線標準者，被視為「紅檔」，依此類推，未踩「紅線」之房企則為「綠檔」。其中，「紅檔」房企將不能新增有息負債，其餘三檔房企的年度有息負債增速上限，則依次設定為5%、10%和15%，而這樣的監管模式，也造成中國房市交投由活絡而急轉直下的主要因素。
3.其他不利房市發展的因素
對於中國陸的房地產企業而言，自2021年1月1日，政府頒佈「三條紅線」政策以後，不動產業者因財務不夠健全而引發經營條件大不如昔，因而開發及推案均受到極大的影響，若再加上中國疫情清零政策的考驗、原材料暴漲，以及中國境內許多地區實旇「能耗雙控」，亦即對能源消耗的「總量」和「強度」等兩種指標進行控管，限制高耗能產業煤、電用量的政策等影響，再加上一些企業迫於自身資金狀況存在高槓杆、高周轉等問題及運營壓力，償債違約事件時有發生，個別企業部分在建專案更是出現了停工、竣工交付逾期等現象。
三.爛尾樓對中國房市的影響與對策
有關中國大陸房市的爛尾樓影響及政府對策，可分成下列幾個部分來說明。
(一).對中國房市的衝擊
中國大陸房市在由盛而衰的轉換過程中，因為建商的財敄問題而引發了爛尾樓問題，並對中國的房市及整體經濟產生嚴重的衝擊，簡述如下述。
1.國家資源的浪費
爛尾樓建築是指已開工卻沒有完成的建築物，除其已經支付的人力、物力、財力無法回收之外，還有浪費土地資源，破壞城市形象，也破壞消費者的投資信心等；除此之外，由於房地產是上下游關聯性十分密切的行業，其建築所需耗用大量環境資源，在爛尾樓的建案中並無法回收，造成資源的浪費，特別是爛尾建築會造成嚴重的環境汙染，不僅無法創造效益，同時也造成國家資源的浪費。
2.對金融機構的衝擊
由於房地產是資金密集型行業，因此，爛尾建築往往占用了大量的資金，包括對金融機構的大量借貸資金，因此，銀行可視為爛尾檈最大的債權人，也是最大的直接受害者，其所損失的不僅是利息收入，還很有可能是本金的損失，並成為銀行的不良資產。也就是銀行發放的貸款不能按預先約定的期限、利率收回本金和利息，包括逾期貸款（貸款到期限未還的貸款）、呆滯貸款（逾期兩年以上的貸款）…等，而爛尾樓就包含了逾期貸款與呆滯貸款，對金融機構的正常營運產生重大衝擊。
3.對房市上下游產業的衝擊
房地產的開發與營運所涉及的人力物力財力很多，其關聯性產業十分複雜，上下游產業眾多，其不僅是經濟的一環，更是影響國內經濟成長的重要因素，因此，爛尾樓問題若得不到解決，其所引發的財務與業務問題，將使屋主、房企、銀行同受其害，如屋主不繳貸款，可能引發法律問題，影響徵信，並對其系後續的金融信貸產生衝擊；銀行若未收到款項，則出現呆帳，影響投資人權益，並對其信貸能力產生衝擊；房市則因財務狀況無獲得銀行信貸而難以為繼，開發商可能被迫停工，並對金融、不動產相關業者，以及消費者產生不利影響。
4.對房地產業者的影響
在中國大陸房市因恆大地產事件而由讓市場景氣由活絡轉向沈寂之際，整體房市變化隨著地產行業發展進入轉變的陣痛期，房企經營也由粗放型高速增長模式轉向低利潤、低增長、低槓桿的內生型模式。而爛尾樓問題的產生也讓房地產業者開始著重娲何才能提升產品品質，亦即實現高品質產品逐漸成為房企的共識，其所展現的不僅是品質、價格、設計等，更直接與實際交付有關，特別是在「房住不炒」的政策調控之主畏要基調下，房市的如期「交付」被賦予更重要的意義，亦即如期交付房地產已成為房市交易的重要指標。
5.對經濟成長的影響
大體而言，房地產業是支撐中國經濟發的重要產業，而房市爛尾樓所引發的問題多而複雜，若不能即早處理，則對中國的社會產生不利衝擊，從而導致經濟成長的下滑，因此，中國政府發表「謹防爛尾樓盤停供風險擴散」評論，說明爛尾樓若成為蔓延風潮，將對房市造成負面衝擊，不利建案銷售與金融系統穩定，同時要求地方政府做好風險控管，並優先保交付。
(二).中國政府對爛尾樓的對策
有關中國政府對爛尾樓的對策，簡要說明如下述。
1.以三穩目標為前提
一般而言，在中國大陸的房地產調控政策中，首須考量房市的三穩目標，即穩地價、穩房價、穩預期，而在「三穩目標」的前提下，保竣工、保交付成為保障房地產業是否可以成功發展的重要基本條件，然而，爛尾樓的產生與漫延，直接對中國房市的三穩目標產生衝擊，從而開始著重房市的如期交屋問題，而這也是有些房地產企業開始將「交付率」作為推動建案的宣傳重點，而購房者也將交付因素作為進行購房決策的重要考量因素。
2.修正三條紅線的內容
大體而言，中國大陸房市由盛而衰的反轉因素主要來自「三條紅線」的規劃與執行，由於房地產具有高財務槓桿與高風險同時並存的特性，一但政府政策著重於不動產業者營運資金及其借貸的限制，當營運資金產生缺口而難以為繼時，其高風險的特性必然隨之產生，而其對房市及整體經濟所產生的不利衝擊亦無法迴避，而這也是中國政府開始思考如何修正三條紅線的內容及其執行方式，才可以保有房市的再回轉，以及中國經濟成長不致遭受到太大衝擊的主要原因。
3.強調保交樓、保民生、保穩定的主張
在中國的預售屋房市中，一旦發生逾期交付情形，首當其衝的就是一般的購房者，在其費盡積蓄用以購置房產後，卻因業者不能如期交付而無法得到自己所購置的房屋，不僅造成巨大的經濟損失，同時嚴重影響其對房地產行業的信任，為了保護購屋人的權益，同時維繫房市的正常發展，中國銀行保險監督管理委員會(銀保監)對於房市的停貸事件及其後續影響保持高度重視的因應模式，蓋因在房市由強轉弱的過程中，有些房地產公司逐漸出現資不抵債，以及瀕臨倒閉或直接倒閉的情形，造成預售的房子無法完工，或建築中的大樓房屋直接將被炸毁，不僅造成社會財富的浪費，同時也造成社會及國力的損失，為了解決爛尾樓可能引發的社會與經濟問題，中國銀保監會特別提出「保交樓、保民生、保穩定」的主張，依法做好相關金融服務，促進房地產業良性互動，以及良好的房市發展，在中央的指導原則下，強烈要求各地銀行應該遵守遵照中央既定的原則與方針，並解決有關爛尾樓可能延伸出的人心不安、金融倒帳、社會紊朏，以及經濟成長趨緩等的問題。
(三).爛尾樓對中國房市產生的正面影響
對購屋人而言，爛尾樓的產生固然非其所願，唯其產生也帶給業者本身的重新定位，而如何才能獲得消費者的信賴則成為重要的首選工作，簡述如下。
1.交付力成為房市主流因素
一般而言，爛尾樓的產生源於業者無法如期交付預售屋的產品，因此，在中國的房市交易中，交付力是指業者所提供的預售屋產品能在預定期間內完成交付給購屋人的能力；在三條紅線所引發的房企償債壓力加劇的背景下，房地產建案的「交付力」逐漸成為房企的最佳的品牌宣言，亦為影響消費者選擇的重要因素，因此，房企業者會傾其全力，調動一切資源，主要目的就是為了達成保竣工、保交付的營運目標，成為確保企業現金流穩鄇、資金活絡的關鍵因素。一方面，在預售資金監管制度下，只有調動資金和資源優先，用於推進專案進度、保竣工、保交付，才能活絡銀行監管帳戶中的預售資金，有利於房企的資金的周轉，並利於建案的順利完成，而交付力則成為房市活絡的主要因素。
2.強調房企必須提高公信力
在政府強調保交樓、保民生、保穩定的主張的前提下，進一步要求房企業必須提高企業經營的公信力，而為了解決爛尾樓問題，房企業也必須在「保竣工、保交付」的基礎上，做好品質管制的工作，在此情況下，促使更多稍具生產規模的房企業開始重視自身「產品力」的問題，包括業者本身推出不動產商品時，必須考量或強化企業本身的「交付力」與「服務力」之提升，完善客戶服務體系，打造更高品質、更人性化的產品，同時更重視客戶的權益問題，提升房地產品的交付率同，同時樹立企業的品牌、口碑，以及公信力，對於房市的健全發展應有極大的助力。
四.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1.2022年6月，由江西景德鎮恆大瓏庭建案的購屋人發出的「強制停貸告知書」，說明若開發商不能如期復工，將停止繳交貸款，以保障自己的合法權利。購屋人此一個別聲明，卻預外引發全中國各主要城市爛尾樓購入者的群起響應，相繼拒絕向銀行繳納貸款的聲名；爛尾樓問題已成為中國政府對於房地產政策是否調整而必須考量的重要議題。
2.爛尾樓就是指建築工程已經開始，卻因財務或其他國家政策或人謀不臧因素被迫停止，且未能如期完工的建築物。不僅對購屋人帶來財務損失，並對中國的房市的健全發展產生重大衝擊。
3.爛尾樓形成原因通常是來自開發商缺乏足夠資金，無力完成工程所造成，而此一風潮蔓延已對房市造成負面衝擊，其形成的背景因素有唯GDP論、三條紅線抑制房市成長，以及其他不利房市發展的因素如中國疫情清零政策、原材料暴漲，以及中國境內許多地區實旇「能耗雙控」等，終而出現停工、竣工交付逾期等現象。
4爛尾樓風暴對中國房市的衝擊包含國家資源的浪費、對金融機構的衝擊、對房市上下游產業的衝擊、對房地產業者的影響，以及對經濟成長的不利影響等。
5.中國政府對爛尾樓的對策中，主要因素有以三穩目標為前提、修正三條紅線內容，以及強調保交樓、保民生、保穩定的主張；另方面，爛尾樓對中國房市產生的正面影響包括交付力成為房市主流因素，以及強調房企必須提高公信力等。
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