摘要
房市的變化可從其基本面、政策面、技術面等來加以觀察，而在2023年下半年房市變化中，在多空交夾下，不動產業者雖預測當前國內房市仍屬轉好時期，但房市交投量縮價減的走勢仍日愈明顯。另外，大選當前，房市變動因素受政策影響甚大，近期中，如平均地權條例修法對房市的衝擊、青年首購房貸再放利多、待售新成屋大幅增加，以及房市量跌價縮現象日愈明顯等。根據「台灣房屋市場景氣燈號」的調查，並預測2023年第三、四季景氣指標分數，都落在轉好的黃紅燈上，意味著同年下半年皆為代表景氣穩定的綠燈，亦即國內房市是穩中帶揚的走勢。唯房市變化受政府房市政策影響甚大，特別是大選中，政府頻放政策利多，唯對購屋人而言，可能僅是短多長空，潛在購屋人宜慎重考量進駐點，避免因政策丕變所帶來的損失。
一、前言
邇來，在政府的連續打房政策下，房市交投急凍，買氣減縮，量價具挫，唯因通膨保值的心態未除，國人保有房地產的意願仍高，價跌情況並不明顯；另外，因逢國內大選在即，執政者在打房的同時亦頻放利多，特別是對青年族群的補助更是接二連三，雖是非常態的助益，對青年購屋的實質效果不大，但仍可藉以吸取選票，同時也激發幾許買氣，唯因待售房屋數量有增無減，影響房市交易量價。
另方面，由於房市變化是國內外多種政經指標變化的綜合體，故其價量變化受國內外政經因素的影響甚大；觀之當前的房市走勢，亦可從其基本面(如GDP的變化)、政策面(如平均地權條例新法之預售屋轉售禁令)、技術面(如房市高漲以後所必須面臨修正)等來加以觀察，當可發現在2023年下半年房市變化中，在多空交夾下，雖有業者及研究單位預測當前國內房市仍屬「轉好」的時期，但在購房成本增加，利率居高不下，以及選前利多因素僅供參酌的情況下，國內房市交投量縮價減的走勢，依然日愈明顯。
二、打房政策對房市變動的影響
一般而言，影響當前房市價量變動的因素很多，唯政府的房市政策是相對重要的影響因素，而在過去二年中，政府的連續打房確實也對房市帶來衝擊，其中，又以影響房市預售屋市場的平均地權修正修條例的通過為最大，茲擇要說明如下述。
1.平均地權條例修法通過
2023年7月1日，行政院通過《平均地權條例》修正案，修正後的三大改變分別是「新購入預售禁止換約」、「法人限制購置住宅」、「二房限貸令」等，此三大新制的推動與實施，對國內房市造成極大的衝擊；另方面，房市的變化在消費者理性預期( rational expectation)下，潛在購屋人大多已在新制正式實施之前便已有所因應，亦即國人在使用所有可以得到的資訊後，對未來做出的最佳猜測，而將平均地權條例修法對房市的衝擊減低到最小。
另外，在平均地權修正條例的三大政策實施之前，房市交投量數已呈現較大的變化，根據信義房屋的統計，2023年6月，也就是7月正式實施修正條例之前，換屋與置產需求明顯受到央行的「二房限貸令」衝擊，占比下滑2.8%，但比2022年同期增加一成以上(11.5%)。一般住宅市場則由「首購族」獨撐房市買氣，如全台房市交易的首購族占比超過5成，明顯高於去年同期的交易量數，且六都的交易量數均優於2022年同期，顯示國人理性預期下的決策行為，已對政府政策產生抑制作用。
2.待售新成屋大幅增加
2023年7月，根據內政部低度用電調查及統計，2022年第四季，全國待售新成屋增至8萬2307宅，創下統計以來新高。觀其緣由，主要因受到最近兩年完工量都超過10萬戶的影響，亦為最近13年來完工量最大的時期，加上2022年下半年市場買氣衰退，導致同年第四季的待售新成屋數量攀升。
換言之，國內房市之待售新成屋數量增加，主要是與過去預售大量推案完工有關，特別是2023年七月開始實施平均地權條例，市場投資買氣退場，整體交易減少，導致新成屋去化速度放緩，加上央行的連續性升息，購屋成本增加，導致待售新成屋數量的增加。
另方面，待售新成屋的增加可分為都會區、時間、屋齡等的不同來加以觀察；若以都會區來觀察，則六都的待售新成屋宅數中，均以新北市為最高；若以時間來觀察，除了臺北市以2022年第2季的待售新成屋宅數較多之外，其餘各都會區均集中於2022年第4季，顯示當前房市交投不佳的情形愈來愈明顯，有關全臺灣及六都待售新成屋宅數變動比較，可參閱表1的說明。
表1 全臺灣及六都待售新成屋宅數變動比較表(2021-2022) 單位﹕宅
年度
都會區
2021年Q3/Q4
2022年Q1/Q2/ Q3/Q4
待售新成屋最多季別
第3季
第4季
第1季
第2 季
第3季
第4季
全國
69877
69721
74927
77454
8109
82307
2022Q4
新北市
15568
15038
15764
16272
16622
16623
2022Q4
臺北市
3681
3649
3753
3912
3754
3752
2022Q2
桃園市
9442
9820
11932
12650
13229
13625
2022Q4
臺中市
9541
9997
10951
11502
11801
13128
2022Q4
臺南市
5647
5937
6394
6605
6999
7056
2022Q4
高雄市
8428
7917
7381
7489
月8253
8486
2022Q4
最高
新北市
新北市
新北市
新北市
新北市
新北市
–
資料來源﹕1.內政部 2.作者整理。
若再以屋齡多寡來做考量，則依年度不同，六都的待售宅數及占比亦有不同，如以一年以下的待售房屋宅數(4988宅)及其占比(36.61%)為例，都以桃園市為最高，二年以下的待售房屋宅數(5050宅)及其占比(30.38%)以新北市為最大，五年以下的待售房屋宅數(2142宅)及其占比(18.15%)則以新北市及台北市為最高，有關全臺灣與六都房市待售房屋宅數及屋齡變動比較，可參閱表2的說明。
表2 全臺灣與六都房市待售房屋宅數及屋齡變動比較表 單位﹕宅，%
屋齡
區域
合計
1年以下
2年以下
3年以下
4年以下
5年以下
宅數
比率
宅數
比率
宅數
比率
宅數
比率
宅數
比率
全國
82307
22714
27.60
22090
26.84
12485
15.17
15442
18.76
9576
11.63
新北市
16623
3898
23.45
5050
30.38
2246
13.51
3287
19.77
2142
12.89
臺北市
3752
665
17.72
861
22.95
839
22.36
706
18.82
681
18.15
桃園市
13625
4988
36.61
3679
27.00
1840
13.50
2159
15.85
959
7.04
臺中市
13128
4036
30.74
3009
22.92
1978
15.07
2804
21.36
1301
9.91
臺南市
7056
1664
23.58
1819
25.78
1139
16.14
1643
23.29
791
11.21
高雄市
8486
2305
27.16
2570
30.29
1317
15.52
1131
1.33
1163
13.70
最高
–
桃園
桃園
新北
新北
新北
北市
新北
臺南
新北
北市
資料來源﹕1.內政部 2.作者整理。
3.房市量跌價縮
2023年7月，根據內政部公布的2023年第1季住宅價格指數，全國住宅價格指數為128.85，較上季微幅上漲1.05％，漲幅趨緩。另外，在六都中，台北市已連續兩季下跌，第一季較上季下跌0.03％，高雄市則自2018年第3季以來首次下跌，跌幅1.09％。
另外，在房市交投下降，買氣不佳的情況下，六都的住宅價格指數呈現不同的變化，年變動率及季變動率漲跌幅度各有不同，前者均呈下揚走勢，並以臺中市的漲幅為最高(6.93%)，次為臺南市(6.80%)與桃園市(6.70%)；後者則漲跌有別，漲幅較大者分別為臺南市(1.73%)與新北市(1.67%)等，跌幅較大者則有高雄市(-1.09%)與臺北市(-0.03%)，顯見當前的房價確實有逐漸走低的情形，有關臺灣六都住宅價格指數變動比較，可參閱表3的說明。
表3 臺灣六都住宅價格指數變動比較表 單位﹕%
區域/項目
住宅價格指數
季變動率
年變動率
排名
全國
128.85
1.05
6.47
季變
年變
新北市
123.36
1.67
6.22
2
4
臺北市
113.05
-0.03
1.36
5
6
桃園市
132.20
1.46
6.70
3
3
臺中市
137.73
1.30
6.93
4
1
臺南市
142.67
1.73
6.80
1
2
高雄市
130.16
-1.09
5.36
5
5
最高
臺南市
臺南市
臺中市
—
資料來源﹕1.內政部 2.作者整理。
三、總統大選對房市變動的衝擊
在房市走低，卻又逢總統大選，政府再放政策利多之際，有關當前房市變動的預期，可分為下列幾點來加以說明。
1.總統大選與房市
在台灣的政經結構中，總統權力之大超乎一般人的想像，在「贏者通吃」的體制下，所有政黨莫不傾其全力以赴，不論國家狀況或人個人能力，先開支票，其中，又以執政黨所釋出的利多因素之影響為最大，其為了保有政權，可以無所不用其極的釋出各種善意，利多因素遍及全國各地，選前人民是其心中最柔軟的心頭肉，選後百姓淪為次等人民，任其予取予求，且選前所推出的各種政策純供參考，因為許多僅限於選舉的空頭支票，如房市三箭、居住正義…等，幾乎都淪為口號，僅是為求勝選所推出的工具，因此，在台灣的政客操作中，對於總統選前所推出的各種政策，大多屬短線操作，其利害得失，僅供酌參，房市政策亦然。
2.青年首購房貸再放利多
距離2024年的總統大選期間仍有半年，但執政者基於繼續執政之目的，不僅在各種建設上頻放利多，對具有眾多人選票的房地產業之相關業者亦不輕言放棄，因此，即使房地產在政府打房政策不斷的同時，執政者同時也考量了其對選舉可能帶來的不利衝擊，因此，政府對選票最具影響力的青年首購房貸族釋出利多。亦即由八大行庫承做的青年安心成家購屋貸款方案出現較大的變化，包括貸款額度拉高、貸款期限與寬限期延長、貸款利率由政府再補貼一碼，實施日期從2023年8月1日起至2026年7月31日止，為期三年，簡言之，「新青年安心成家房貸」專案變化內容如下述。
(1).貸款額度從目前最高800萬、拉高到1000萬元。
(2).寬限期從3年再延長到5年。
(3).貸款期限也從30年再拉長到40年。
(4).貸款利率由政府再補貼一碼，一段式青安房貸利率將下降到1.775%，成為市場最低的利率水準，且比公教貸款利率為低。
唯若從其專案內容的改變來加以觀察，政府對青安房貸戶全面提高貸款額度、拉長寬限期和貸款年限、並再增加補貼，政府加碼補貼一碼後，加計原先行庫補貼半碼，合計補貼利率已達0.375%。亦即加計政府補貼一碼後，青安房貸一段式利率從2.025%再降到1.775%，二段式的前兩年為1.69%、第三年起是1.99%。
若以「新青安房貸專案」最高貸款額度1000萬元、貸款期拉長到40年期為例，其貸款利息下降為1.775%，已比央行公教貸款的地板價2.06%還低，短期內可能促使青年首購族進場，但該政策利多優惠期僅有三年，爾後，若央行不降息，利率仍維持不變，等同青安房貸戶利率必須補回0.375%，還款本息也會增加，亦即5年後的負擔則會加重，故潛在購屋者仍須考量自身財源是否穩定的能力，再考量是否進駐購屋的行列。
3.房市下半年軟中帶俏
大體而言，房地產交易是高財務槓桿的操作，所需資金極為龐大，必須經由金融機構的貸款協助，才有機會購得其所需的房地產標的，故房市景氣及房價的可能變化，都是投資人所必須考量的問題，而房市預測是指對房市未來可能變化的預先說明，主要是作為購屋人及投資者的參考。根據中央大學台灣經濟研究發展中心與台灣房屋合創的「台灣房屋市場景氣燈號」，其認為台灣房屋市場景氣燈號是針對總體環境、生產面、交易面和經濟信心等四大面向，再篩選出17項變數，資料期間為2002年1月至2023年3月，參考國發會景氣對策燈號之指標項目處理方式，將原始資料進行季節調整等處理，再透過主成分分析法（Principal components analysis，PCA），由資料自行決定出各變數之權重，計算出景氣指標。
經由主成分分析法找出各景氣之各主要變數後，再採用95% 的信心水準，預測2023年第二季以後台灣房屋市場景氣指標與燈號。研究結果顯示，2023年第一季台灣房屋市場景氣燈號呈現藍燈，景氣指標分數為31.68，並預測第二季景氣指標分數為38.02，燈號轉為黃藍燈，代表房市在第二季逐漸脫離景氣低迷狀態；預測第三季景氣指標分數為42.63、第四季是44.20，都落在轉好的黃紅燈上，也意味著2023年下半年皆為代表景氣穩定的綠燈，後續發展為穩中帶揚的走勢。另外，在台灣房屋市場景氣指標與燈號中，一般是分為五個類別，分別是過熱(49.22-100)的紅燈、轉好(44.37-49.22)的黃紅燈、穩定（41.44-44.37）的綠燈、轉壞(37.36-41.44)的黃藍燈，以及低迷(0-37.36)的藍燈。
四、結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1. 當前的房市變化可從其基本面、政策面、技術面等來加以觀察，發現在2023年下半年房市變化中，在多空交夾下，雖預測當前國內房市仍屬轉好時期，但在大選期間，在空白支票頻送之下，房市交投量縮價減的走勢仍日愈明顯。
2. 房市變動受政策影響甚大，主要包括平均地權條例修法對房市的衝擊、青年首購房貸再放利多、待售新成屋大幅增加，以及房市量跌價縮現象日愈明顯等。
3台灣房屋市場景氣燈號是針對總體環境、生產面、交易面和經濟信心等四大面向，利用主成分分析法計算出景氣之各主要變數後，預測第三、四季景氣指標分數都落在轉好的黃紅燈上，意味著2023年下半年為代表景氣穩定的綠燈。
4.房市變化受政府房市政策影響甚大，特別是大選中，政府頻放政策利多，唯對購屋人而言是短多長空，建議潛在購屋人宜慎重考量進駐點，並避免因政策丕變所帶來的損失。
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＊本文部分內容引自「謝明瑞的不動產專欄」。2023.08.01