摘要
房地產是一個產業關聯十分龐大且技術與人力密集的產業，因此，政府房市政策的良窳，直接或間接影響房地產市場的發展，也影響到一國的經濟發展。2023年8月，中國房市龍頭碧桂園暴發財務危機，債信危機難以克服，且財務困窘問題短期間內難以解決。房市問題與房市政策有關，而中國當前的房市政策內容包括調整優化房地產政策、延長「金融16 條」政策適用期限、地方政府的配合與推動，以及促進「穩增長」與「穩房市」的目的等。另方面，中國房市政策與房市危機再現問題主要來自住房商品化政策、房市三條紅線政策、房市危機頻傳 ，以及中國房市政策與房市危機息息相關等。當中國房市危機頻傳之際，兩岸投資人在置產時，都必須考量中國政府的房市政策問題，蓋因房市政策變化仍是影響中國房市變化的重要因素。
一.前言
在產業分類中，房地產業是一個產業關聯十分龐大且技術與人力密集的產業，因此，政府房市政策的良窳，直接或間接影響房地產市場的發展，也影響到一國的經濟發展。
2020年以降，中國房市危機頻傳，繼恆大集團資不抵債，並申請破產重建之後，中國的爛尾樓事件層出不窮，人民對房市的信心受到壓抵抑，而後又有碧桂園的債券停牌，且中國最大資產管理公司中植集團旗下的中融信託，因投資失利，曝險金額超過台幣1.5兆元。而碧桂圓債券停牌、中融信託逾期兌付、恆大在美申請破產保護…等一連串的房市爆衝，顯示中國的房市政策可能必須作進一步的調整。
2023年8月，中國大陸房地產龍頭「碧桂園」發生重大財務危機，雖然中國政府已提出房市政策-「適時調整優化房地產政策」以之因應，唯在房市政策不涉及個案，以及碧桂園財務危機所含活的範圍似有愈來愈大的情況下，碧桂園的債務重組並不樂觀，也再度凸顯了中國的房市危機必須靠專業而周延的房市政策來加以因應，並慎重處理房市可能產生的財務危機或供需失調問題。
二.碧桂園債務危機
有關中國房市的龍頭碧桂園財務危機的內容，可分為下列幾個部分來說明，
1.碧桂園財務危機
自2022年以降，碧桂園的財務危機便已浮出擡面，並受到政府部門及金融機構的關注，包含股票和債券價格大跌，並遭國際信評機構下調評級，新股配售計畫傳出喊停等，而其已到期及即將到期的債券利息無法如期支付問題，也讓消費者對碧桂園這家中國最大的民間開發商財務問題產生重大疑慮，並減少對其所推出的房市方案需求，對碧桂園已發生嚴重的財務缺口問題無疑是雪上加霜。
2.債信危機難以克服
在房地產市的銷售中，若產品銷售額驟降，代表可以用於償還債務和完成建案的現金減少。2023年，碧桂園預估約有近20億美元（約新台幣636億元）的債券到期，或為有資格提前贖回的債券，財務狀況不佳，加上碧桂園的債信已被國際金融評級機構穆迪（Moody's）調降，其信評由Ba3降至B1。根據穆迪的評定標準，Ba3與B1都屬於「非投資等級」的風險債券，亦即碧桂園的信評已淪為非投資機債券，且短期間內難以回復到投資等級。
3.財務困窘問題難以解決
根據摩根士丹利(Morgan Stanley)的報告，由於中國房市財務困頓問題頻傳，消費者信心疲弱，房市去化不佳，即使房市政策鬆綁，碧桂園的銷售在短期內也不太可能出現改善情形，而若碧桂園接受政府的流動性政策支持，但仍然發生債務違約現象，則說明中國的房市政策並不是生存的保證。主要因不動產業者的財務困境無法有效解決，使得潛在的購房者失去信心，其2023年的銷售量可能比過去4年平均水準下降80%以上，對其財務困窘問題不易獲得解決。
三、中國的房市政策
在中國房市問題頻傳之際，有關中國當前的房市政策內容，簡述如下述。
1.調整優化房地產政策
2023年7月，中共中央政治局為提振房市、促進經濟，提出「適時調整優化房地產政策」，並將房市調整政策定調為「中國房地產市場供求關係發生重大變化，適時調整優化房地產政策」，住房和城鄉建設部也明確政策支持方向，北京、深圳隨後相繼配合，各地方政府亦以中央政府的房市政策為尊，而讓中國當前去化不佳的房地產市場似有了轉機，唯其效果仍有待後續觀察。
2.延長「金融16 條」政策適用期限
房地產是高財務槓桿產業，房市政策推動必然與金融活動有關，因此，在金融政策方面，中國人民銀行繼下調5 年期以上貸款市場報價利率(Loan Prime Rate，LPR）後，再度加碼房地產行業支持政策，並延長「金融16 條」政策適用期限，暫時減緩建商的資金壓力。其中，「金融16 條」是指2022年11月，由中國人民銀行和銀保監正式公布，並被不動產業者視為是房地產救市的「金融16 條」通知，主要是要求金融機構對房地產行業展開全面支持。包括鼓勵金融機構對房地產貸款進行展期、調整還款安排、鼓勵信託等資管產品，支持房地產合理融資需求、延長房地產貸款集中度，以及監管要求過渡期安排等。其中，在《中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會關於做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》中，有適用期限的部分，將適用期限統一延長至2024 年12 月31 日，業者貸款到期前，可以允許超出原規定多展期一年，且可不調整貸款分類。
3.地方政府的配合與推動
中國是高度中央集權的政治結構，地方政府必須配合中央的房市政策，如北京大力支持剛性需求，以及改善性住房需求，並落實降低購買首套住房的首付比例、調降貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款「認房不認貸」等政策措施。同段期間內，深圳市住房建設局則結合深圳市房地產實際情況，會同市政有關部門、中央駐深機構，以及各區域等貫徹落實政策，俾便滿足居民剛性和改善性住房需求，包括推進保交樓工作，切實維護房地產市場秩序，以促進深圳房市平穩健康發展。另外，各地方政府的配合主要是「結合各地實際」，以及「只要是市場交易有疲軟的地方，都是後續政策會寬鬆的領域」。特別是在降低購房門檻、貸款成本、稅費成本…等方面，是一線城市持續放鬆的重點內容。二、三線城則適時調整優化房地產政策，其目標同樣是為了滿足居民剛性和改善性住房需求，亦即各地方政府主要都是為了配合政府穩定房市的政策。
4.促進「穩增長」與「穩房市」的目的。
有關「金融16 條」政策延期之主要目的有二，一是對於房地產企業開發貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權安全前提下，鼓勵金融機構與建商基於商業性原則自主協商，透過存量貸款展期、調整還款安排等方式予以支持，促進建案完工。二是對於商業銀行按照《通知》要求，在2024 年12 月31 日前，向專項借款支持項目發放的配套融資，在貸款期限內不下調風險分類；對債務的承貸主體按照合格借款主體管理，而對於新發放的配套融資形成不良的相關機構和人員已盡職者，則予免責。因此，依中國房市政策的調整，其主要目的是透過展期一年，以延緩建商的債務到期風險，且在「穩增長」政策中，達到「穩房市」的目的。
四、中國房市政策與房市危機
有關中國房市政策與房市危機再現問題，可分為下列幾個方面來說明。
1.住房商品化政策
在中國大陸房地產業的發展過程中，主要緣於自中國的改革開放以後，實施所謂的住房商品化政策，自1998年以降，城鎮住房制度改革已成為國民經濟的重要支柱產業，房地產業增加值占GDP比重由2000年的4.1%上升至2020年的7.3%，若將與房地產業高度關聯的製造業、建築業、金融業、服務業等上下游產業鏈計算在內，其占比更超過20%，亦即中國的經濟成長有二成以上是來自房地產業的貢獻。另方面，由於土地出讓金和房地產專項稅收為地方政府財政收入的重要來源。因此，當房市不景氣時，若再加上中央政府的調控政策以及地方政府的干預，將對房地產市場的發展產生重大影響。
2.房市三條紅線政策
為了防制房價的不當高漲，2020年8月，中國政府提出「三道紅線」政策，即剔除預收款後的資產負債率大於70%，凈負債率大於100%，現金短債比小於1倍等三大財務規範，主要目的是為了遏制房地產企業舉債擴張的金融風險，並打擊中國房企的高槓桿操作，在政府的「房子是用來住的，不是用來炒的」前提下，政府提出各項金融控制措施，因而讓房市逐步降溫，直到2023年8月，房市似有失控的情形，不僅削弱消費者、企業、投資人的信心，更直接威脅到整體經濟的發展。
事實上，高度擴充的中國房地產行業已充斥著背負高風險的參與者，即使是被譽稱為典範的中國房地產開發商-碧桂園也正處於違約邊緣，且中國最大的資產管理公司之一的中融信託亦產生違約事件，不僅威脅到中國政經體系，同時也削弱了消費者、企業和投資人的信心。主要是因為發展與中國經濟成長息息相關的房地產業，在經過多年的過度借貸和過度建設以後，中國房地產已成為一種難以處理的財政負擔。當中國經濟增長較快時，建商得以借入更多資金來償還不斷增加的債務，讓過度開發的問題不致於顯現，但因疫情而實施的清零措施被取消後，許多經濟亂相又回到房地產的根本問題上，同時也反映了房市政策的變化。
3.房市危機頻傳
在中國的房市三條紅線政策下，除了恆大與碧桂園發生嚴重的財務問題之外，成立於1995年的SOHO中國有限公司亦發生銷售危機問題，SOHO是中國大陸一家商用房地產發展商，其業務主要是集中於北京市中心發展及銷售商用物業，是北京最大的房地產發展商之一，在中國房地產商接連引爆之際，SOHO中國子公司「北京望京搜候房地產」拖欠土地增值稅與滯納金，其金額約達人民幣20億元，並可能出現交叉違約（Cross default）的風險，其對房地產業者本身的發展將產生重大衝擊。
除此之外，大陸中央政府擁有的部分大型開發商如華僑城，2023年上半年為了加速銷售的行銷策略，其虧損金額己達人民幣17億元，且是連續虧損；而總部位在上海嘉定區的光大嘉寶亦出現上市以來的首次半年虧損。而這些公司若不能繼續獲得銀行的流動性支持，則即使是國有開發商，亦可能產生財務危機，對中國的房市發展相對不利。
4.中國房市政策與房市危機
有關中國房市政策與房市危機的內容，可分為下列幾個部分來說明。
(1).房市政策影響房市變化
大體而言，房市政策是影響房地產去化是否順暢的重要因素，對於中國的房市危機而言，由於中國政府的房市政策之基本做法是避免直接救助，監管機構一般是將「出售資產」視為緩解債務危機的關鍵，但虧損也會讓這些國有開發商無法再承接違約民營企業留下的未完工項目，不僅打擊購屋人的信心，對中國房市發展及其後續的經濟發展也相對不利。
(2)政府干與的房市政策
中國的房市政策是調控政策，是一種針對中國房地產業市場的總體調控政策，主要是由政府的介入，對特定地區的房價加以限制，唯效果不彰，不論是一線城或非一線城，都發生房價持續上漲的情形。2016年，中國政府將「房住不炒」列為長期國策，在政府強烈的打壓政策下，房企與炒房者陸續出現虧錢與破產現象，唯總體房價雖然受控，但房市問題並未能獲得有效解決，其中，又以二手房的價量變化較大。2020年，COVID19盛行期間，中國房價再度攀升，特別是一線城的房價漲幅更大，消費者難以負擔偏高房價，因而造成居住人口外移現象，而若政府對房市的調控政策持續進行，在不顧及市場機制的情況下，則中國房市危機將會處於隨時可能爆發的情形，故知中國房市政策與房市危機息息相關。
(3).土地國有制度下的房市調控政策
中國的房市調控政策主要是因應中國大陸的土地國有制度，為了增加經濟的增長，中國大陸的地方政府都以賣地的方式來取得資金，雖僅是出售使用權，但不動產業者為取得有限的建地而積極搶進，因而炒高土地價格，房價亦因而攀升，又因經濟成長會伴隨房價上漲，並易造成貧富差距現象，房價愈高，社會的貧富差距愈大，民怨也愈高，因此，若房價偏高的問題無法獲有效的解決，則在各地所爆發的民怨問題也愈嚴重，而這也是中國的房市政策與房市危機息息相關的原因，亦即在集權制度的國家中，其房市危機必須由政府的房市政策來加以解決。
(4).中國的房市政策與房市張危機
大體而言，中國當前的房市危機與中國的房市政策有關，監管機構過去允許房企大肆舉債，為增加經濟成長而提供資金。唯在2020年，政府大舉干預房市，以防止房地產泡沫，因此，中國政府為阻止低利資金流向中國最大的房企，導致許多公司出現資金短缺，房企因無力償債而倒閉者層出不窮。根據美國標準普爾(S&P)的統計，在2020-2023年期間，已有超過50家中國房企發生違約，或無法償還債務的情形，如2021年，中國恆大地產發生重大危機事件，甚至已威脅到中國的經濟發展。唯中國的房市政策並沒有因此而採納大規模救助，反而選擇放寬抵押貸款，要求及降低利率等溫和措施，以致2023年的碧桂園財務危機再起，對中國的房市發展，甚或對中國整體性的經濟成長殊為不利，中國房市危機再起，也值得兩岸投資人的重視。
五.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1. 房地產業是一個產業關聯十分龐大且技術與人力密集的產業，因此，政府房市政策的良窳，直接或間接影響房地產市場的發展，也影響到一國的經濟發展。
2. 2023年8月，中國房市龍頭碧桂園暴發財務危機，相關內容包括碧桂園財務缺口日愈擴大、債信危機難以克服，信評由Ba3降至B1，淪為非投資機的債券，以及財務困窘問題難以解決等。
3.中國當前的房市政策內容主要包括調整優化房地產政策、延長「金融16 條」政策適用期限、地方政府的配合與推動，以及促進「穩增長」與「穩房市」的目的等。
4. 中國房市政策與房市危機再現問題包括住房商品化政策、房市三條紅線政策、房市危機頻傳 ，以及中國房市政策與房市危機息息相關等。
5.當中國房市危機頻傳之際，不論是中國的投資人、台商，或有意到中國投資置產的消費者，都必須考量中國政府的房市政策問題，蓋因房市政策變化是影響中國房市變化的重要因素。
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