摘要
國內大選在即，居住正義的房市問題再度成為議題，當國人普遍都買不起房時，主管房市政策的決策者卻認為年輕人不是買不起房子，而是不懂購屋規劃，引發人民的爭議，主要因決策者對房市的認知及對年輕人買房的瞭解不符合事實，因為在全球參與智商排名的108個國家中，台灣以平均智商116.07分奪得世界第1，而長官卻認為「年輕人不懂購屋規劃」，無異低估台灣年輕人的智商，也與國際機構的研究大異其趣。事實上，年輕人智商高、買房占比大，買房規劃包括買房以新屋為主、重視社區管理、注意外觀，同時也重視公設等。而影響台灣年輕人無力買房的原因是房價偏高，而所得薪資成長有限，且房價漲幅遠高於平均薪資變化，除非有其他收入來源，或有父母或長輩們的支助，年輕人要在國內買屋十分困難。房市問題是國安問題，但主管國內房地產大事的長官們不僅忽略了房價不當偏高的事實，同時也未考量「區位」的重要性，因而會有年輕人買房不懂規劃的誤解，事實則是年輕人精於買房計劃，只是房價偏高，沒有錢買房。
一.前言
年輕人一般是指20至30歲的族群，或是出生於民國八十年至八十九年的所謂「八年級生」，當然，也包括了部分的九年級生。
2023年5月15日，內政部長在三三會演講時，特別提到「現代的年輕人買不起房子，不是真的買不起，而是沒有規劃」。執掌國家房市政策的部長認為年輕人買不起房子是要看買在哪裡，進一步說明年輕人要買房，應從地點跟區段規劃著手，才能降低負擔。然而，買房需要大量資金，來源大多為薪資所得，而都會地區的就業機會多，所得水準高，但房價更高，年輕人到底要到何處買房，才得以解決父母就業、孩子就學、家庭生活等三者可以同時兼顧的買房問題。
事實上，當國內大選已經展開，各黨相互攻擊之際，國內房價偏高，且大多數國人均無力購屋問題將會逐漸浮出檯面時，政府必須說明房市政策的失當，導致人民沒有能力購置自己的房子的事實，當此之際，試問「年輕人不是沒有錢買房」、｢長官能苦人民所苦」、「政府可以體會國人住者無其屋的困擾」、「年輕人不懂得購屋規劃」…等，這些都是真的嗎？
「年輕人買不起房是因為不懂購屋規劃」，大哉，斯言也，部長義正嚴詞，對年輕人而言，真的有如暮鼓晨鐘，令人拍案叫絶，只是，報告長官！年輕人精於買房規劃，只是沒有錢買房。
為瞭解長官們對年輕人「不是買不起房，而是不知如何規劃買房」的問題，本文試著從國內房市變化、國際機構對國人智商的看法，以及年輕人買房規劃等，來分析長官不解年輕人購屋痛苦，因而直言年輕人不是買不起房的問題。
二.當前國內房市變化與問題
有關當前國內的房市變化與問題，可分為下列幾個部分來說明。
1.大選前才會提出的居住正義問題
中華民國第16任總統、副總統選舉，以及第11屆立法委員選舉將於2024年1月13日舉行，欲取大位的各黨派候選人紛紛舉其有利之大旗，對於國內房價偏高、居住正義，以及年輕人無力購屋的問題多所分析與批判，主要因房市的上下游產業多，投票人口數龐大，且各產業相互關聯，經常是牽一髮而動全局；因此，房市問題錯綜複雜，主政者若能將其視為國安問題，則在處理上可能相對容易，但觀之當前決策者對房市價量變動的看法，便可瞭解政府似將房市問題視為政治或經濟問題，是選舉前獲取選票，但選舉後即棄之如敝屣的一種策略，如2020年大選期間所標榜的「房市三箭」，看似長遠而充滿願景，結果是箭箭虛發，實有愧於人民的民脂民膏，亦令升斗小民扼腕，有關當前的房市變化為何，茲說明如下述。
2.台灣房價正在下降
2023年5月，副總統嘗言「台灣房價正在降」，其說法應有其一定的高度及正確性，因而直言「台灣房價正在降」確實有所本；唯國內房價並非全面下降，而是部分地區的房價走低，若以2023年第一季的預售屋房價為例，則在國內七都的平均單價之變動中，七大都會區中的房價為三趺四漲的情形，其中，依跌幅大小分別是高雄市(-13.31%)、新竹市(-6.8%)，以台北市(-1.5%)；另方面，漲價的都會區分別是台中市(5.0%)、新北市(4%)、桃園市(1.5%)，以及台南市(1.23%)，唯漲少跌多，且由於預售屋的售價為房市的先行指標，具有房市發展的指標性作用，故知副總統的「房價正在降」的說法確實有所本，只因人民、業者、政府等對房價變化的認知各有不同的立場與看法，加上過去兩年的房價為非理性的上漲期，因此，若不能進一步分析學者專家的文章內容，斷章取義仍可能引起人民的非議。有關台灣房價正在降的內容，可參閱台灣七都預售屋平均單價變動比較，如表1所述。(參見謝明瑞，2023)
表1 台灣七都預售屋平均單價變動比較表 單位：萬元/坪；%
季/縣市
台北市
新北市
桃園市
新竹市
台中市
台南市
高雄市
2022Q1
96.6
47.7
32.1
36.4
35.9
27.3
29.0
2022Q2
101.2
48.0
32.3
32.7
38.9
29.6
30.4
2022Q3
100.0
50.1
35.9
40.2
39.7
30.8
33.2
2022Q4
99.7
52.2
33.9
45.6
39.8
32.4
35.3
2023Q1
98.2
54.3
34.4
42.5
41.8
32.8
30.6
Q1變動
-0.015
0.040
0.015
-0.068
0.050
0.0123
-0.1331
排名
跌3
漲2
漲3
跌2
漲1
漲4
跌1
資料來源：1.實價登錄；2.永慶房屋；3作者整理。
說明：1.2023年Q1平均單價是指1-2月的資料；
2.新竹市亦含新竹縣市。
3.政府忽略房價飆漲的問題
在國人「有土斯有財」的傳統心理下，房地產是特價品，具有長期間只漲不跌的特性，且人民的薪資所得之增加永遠趕不上房價漲幅；若以最近十年統計資料來觀察，台灣都會區房價漲幅超過一倍的區域就超過十個，其中，前五名都在南部地區，且前三名的房價漲幅均超過二倍，分別是台南市的安南區、高雄市的大寮區，以及台南市的南區，其房價的平均漲幅分別是307.5%、277.3%，以及228.3%，即使是漲幅最小的新北市板橋區，其房價漲幅地超過一倍(111.3%)，而這樣的飆漲速度，不僅是一般的受薪階層所無法承受，就連主管房市政策的官員亦難咎其辭，而這也是當前房價正在下跌，但因並非全面下降，且與過去大幅飆漲的情形相較，確實無法引起人民的注意的原因。有關台灣都會區房價漲幅超過一倍區域變動比較，可參閱表2的說明。
表2 台灣都會區房價漲幅超過一倍區域變動比較表 單位：萬元/坪；%
區域
行政區
2012房價
2021房價
10年漲幅
排名
平均漲幅
排名
新北市
板橋區
24.0
50.7
111.3
12
42.2
5
桃園市
龍潭區
7.3
18.2
149.3
10
84.4
4
楊梅區
7.4
17.5
136.5
11
台中市
潭子區
9.6
27.7
188.5
6
118.9
3
清水區
5.6
15.9
183.9
8
東區
11.3
31.7
180.5
9
台南市
安南區
5.3
21.6
307.5
1
189.0
1
南區
5.3
17.4
228.3
3
仁德區
7.2
20.7
187.5
7
高雄市
大寮區
4.4
16.6
277.3
2
137.8
2
小港區
6.2
18.5
198.4
4
橋頭區
6.0.
17.7
195.0
5
台灣地區
18.1
26.9
48.6
資料來源：1.內政部實價登錄；2.591房屋網；3作者整理。
4.決策者忽略房貸利率調高對購屋人的衝擊
利息是使用資金的報酬，利率愈高，利息支出愈多，對購屋人也愈為不利，蓋因房地產是一項高財務槓桿的產業，由於房價偏高，購屋人通常必須經由金融機構的貸款過程才能購得自有的房地產，而貸款金額必須支付利息，因此，利率的高低便成為購屋成本的重要因素，亦是影響消費者是否購屋的因素；若以當前的利率變動來觀察，由於受到美國聯準會連續升息的影響，國內中央銀行亦連續調高利率以之因應；以2022年至2023年的利率變化為例，在未升息之前，國內的利率水準為1.310%，升息後為1.935%，在同樣的貸款金額下，20年的償還期每月須多付2895元，30年的償還期每月須多付3030元，對購屋人相對不利，對所得相對偏低的年輕人而言，其購屋壓力更大。
若再進一步考量受雇員工的薪資水準，其2021年的月平均收入為43209元，2022年的月平均收入為44339元，月增加為1130元，不及房屋貸款之月繳金額的四成(34.14%)，薪資平均漲幅遠低於房屋貸款所須月繳額度的漲幅，亦即房貨利率調高對購屋人不利，對年輕人的買房的壓力更大，同時也阻礙房市的正常發展，有關央行升息對貸款者的影響金額比較，可參閱表3的說明。
表3 央行升息對貸款者的影響金額比較表 單位：元；%
升息/負擔
房貨利率
貸款年期
月繳金額
月增負擔
未升息前
1.310
20年/30年
47386/33608
2895
全年升2.5碼
1.935
20年/30年
50281/36638
3030
受雇員工薪資
43209/2021年
44339/2022年
44339-43209
1130
△利息/薪資
△4.67%
(0.3903/0.3729)
資料來源：1.台灣房屋；2作者整理。
三、年輕人不懂買房規劃
2023年5月，主管房市政策的長官們認為，國內的年輕人不是沒有錢買房，而是不會規劃，然而，年輕人是否不懂買房規劃，這可分為下列幾點來做說明。
1.年輕人智商高
現代社會受資訊科技日愈進步的影響，年輕人廣收各方資訊並加以綜合應用，智商高，決策快速，且他們經由各種媒體獲得的資訊所做的決策，不亞於一般的學者專家。根據2022年5月，芬蘭智力測驗機構《Wiqtcom》公布全球參與智商排名的108個國家之統計，台灣以平均智商116.07分，排名世界第1，第2名是日本112.69分，第3名則是匈牙利的111.42分；另外4到10名依序為南韓、伊朗、香港、塞爾維亞、義大利、越南、芬蘭。2023年，在《Wiqtcom》在總結2022年全球智力排行中，日本以平均112.42分超過台灣奪冠，台灣分數為111.05，而位居第3的南韓分數與台灣十分接近，第4名的匈牙利則為110.92。唯不論是排名第一或第二，甚或第三，均足以說明台灣現代的年輕人應有足夠的智力與能力，足以克服購屋規劃所可能面臨的各種問題，顯然長官們對年輕人不懂購屋規劃的認知，以及對國際機構的研究報告的瞭解，與國人大異其趣。
2.年輕人買房占比大
年輕人智商高，在房市激烈的變化中，他們總是知道何時可以經由外力的協助而進駐房市為最佳，並想方設法讓自己在「有土斯有財」的社會中占有一席之地。根據聯合徵信中心的統計，2016年，年輕人買房數量占當年貸款買房總件數的比重超過一成(14.08%)，爾後一路走高；2021年，六都20至30歲的年輕人中，其買房者占比為六都的一成五以上(15.29%)，即每100名申請房貸的購屋族中，就有超過15位年輕人購屋；因此，不論是房市業者或是主管房市政策的政府部門，都不宜輕忽年輕人買房的事實。有關台灣年輕人購屋占比變動比較，可參閱表4的說明。
表4 臺灣年輕人購屋占比變動比較表 單位﹕%
項目
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
貸款筆數
19744
21092
20169
22482
25367
28273
20861
總貸款筆數
140258
147549
145730
159202
174171
184884
139275
購屋占比
14.08
14.29
13.84
14.12
14.56
15.29
14.98
資料來源﹕1.金融徵信中心。2.作者整理。
3.年輕人精於買房規劃
一般而言，年輕人購屋以首購為最大宗，也就是所謂的鋼性需求者，其所得雖相對不足，但購屋大多有其規劃，其主要特徵包括買房以新屋為主、重視社區管理、注意外觀，同時也重視公設等。然而，不當高漲的房價讓年輕人買不起房，唯其在買不起房卻仍不放棄買房的鋼性需求中，主要因在其買房具有周延的規劃，除了要擁有自己的生活空間之外，尚包括擔心現在不買以後會更貴、為求獨立自主想加入投資買房的行列、長輩願意支持等因素，而這也是在年輕人的精心規劃下，買房占比居高不下的主要原因。
換言之，這一批出生於民國八十年至八十九年的所謂八年級生，其購屋規劃首先是偏好屋齡少而外觀新穎，且管理完善的社區大樓；其次，會考量外送餐飲的便利性；另外，年輕人購屋後仍希望保有一定預算，並維持較高的生活品質；又因年輕人在社會工作的時間較短，大部分的首購族之購屋自備款大多由家人資助；因此，在國內房地產交易市場中，雖然都會地區房價偏高，但參與購屋的年輕人仍占一成以上，且其購屋類別及區域選擇，甚至是購屋資金來源等多有詳細的規劃，亦即國內年輕人買房並非缺乏規劃，只是沒有足夠的資金可以買房。
另外，根據金融聯合徵信中心的統計，2022年，全台20至30歲年輕人貸款買房的平均鑑估值中，其總價已達到1019.5萬元，較10年前的671.6萬元增加五成以上(51.80%)，多出347.9萬元，購屋負擔加重許多，但同段期間內，年輕人買房的占比僅減少2%，亦即年輕人買房的意願仍在，唯政府忽視所得增加遠低於房價漲幅對年輕人的買房的衝擊。有關台灣年輕人(20-30歲)貸款購屋比較，可參閱表5的說明。
表5 台灣年輕人(20-30歲)貸款購屋比較表(2012-2022) 單位：%
項目
2012年占比
2022年占比
備註
年輕人買房占比
17.2
15.2
減少2%
年輕人買房均價
671.6
1019.5
增加51.80%
資料來源：1.金融聯合徵信中心。2.作者整理。
說明﹕年輕人泛指為20-30歲的青年。
4.年輕人沒有錢買房
在國內的勞動市場及薪資報酬中，由於年輕人的就業及工作年資短，薪資普遍偏低，購屋確實不易，即使生活支出及家用全賴父母親接濟，僅是自備款也要有存款三年以上的存款，台北市買房更要超過七年，期間還必須考量房價若上揚，則其所須支付的金額更大，顯示年輕人購屋的財務困窘問題極為嚴重，因為他們沒有足夠的錢可以買房。
根據聯徵中心的統計，國內年輕人貸款買房的平均總價，10年貸款總價增幅超過五成(52%)，進一步觀察主要都會區的房貸平均鑑估總價，最低價為高雄市885.6萬元，台南市895.6萬元，桃園市為946.1萬元，其他台中、新竹及雙北皆突破1千萬元，台北市高達1868.7萬元，雙北市則要1264.9萬元，若自備款為二成，則自籌款就要準備177萬元到374萬元；因此，若單從自備款來觀察，「若僅賴薪資所得，並認為努力存錢就可以買房」的想法，可能不切實際，因為年輕人的存錢速度永遠追不上房價的實際上揚幅度，亦即政府可能忽略年輕人購屋的財務困窘問題，而會誤以為年輕人不是沒有錢買房，實際問題是「年輕人確實沒有錢買房」。有關台灣年輕人(20-30歲)在都會區購屋財務支出比較，可參閱表6的說明。
表6 台灣年輕人(20-30歲)在都會區購屋財務支出比較表 單位：萬元，%
縣市別
平均鑑估值
二成自備款
自備所需月數
自備所需年數
全國
1019.5
203.9
45.91
3.83
台北市
1868.7
373.7
84.13
7.01
新北市
1264.9
253.0
56.96
4.75
新竹縣
1088.8
217.8
49.04
4.09
新竹市
1013.4
202.7
45.64
3.80
台中市
1000.4
200.1
45.05
3.75
桃園市
946.1
189.2
42.60
3.55
台南市
895.6
179.1
40.32
3.36
高雄市
885.6
177.1
39.87
3.32
資料來源：1.金融聯合徵信中心。2.作者整理。
說明：1.2022年年輕人平均薪資為44417元(4.4417萬元)。
2.根據行政院主計總處統計資料，依全年工業及服務業薪資調查結果，2022年全體受僱員工經常性薪資平均4萬4417元，較上年增加2.8%，但剔除物價因素後，實質經常性薪資年減0.15%，連續兩年實質經常性薪資為下降走勢。
經由上述分析可知，長官們對年輕人的買房沒有規劃之批評可能不符合事實，唯因大部分的年輕人在社會階層討論及國家事務平台中並無話語權，僅能在靜默中無言接受，心中無奈地吶喊著「報告長官！我懂得買房規劃，我只是沒有錢買房」！
四.結論與建議
1. 房市問題錯綜複雜，應以國安問題來面對並解決困境，但主其事的部長對房市變動的看法與升斗小民大異其趣，台灣房價正在降有所本，但忽略房價飆漲、房貸利率調高，以及房價長期看漲等的房市問題。
2. 當前國內的房市變化與問題包括大選前才會提出的房市問題、台灣房價正在下降、政府忽略房價飆漲問題，以及決策者忽略房貸利率調高對購屋人的衝擊等。
3. 年輕人長於購屋規劃，主要因年輕人智商高、年輕人買房占比大，以及年輕人買房規劃包括買房以新屋為主、重視社區管理、注意外觀，同時也重視公設等。
4. 建議主管房市政策的長官宜提出利民利國之政策，切莫尋口舌之利而輕忽民眾之利，要讓年輕人有能力買屋，不宜以年輕人不懂買房規劃，便否定了年輕人的努力。
參考文獻
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