摘要
2022年，國內房市交易量雖因政府連續打房政策而大幅減低，但房價卻仍呈出現持續走高現象，且這種價量變化漸趨明顯，凸顯房市發展的不確定性；2023年元月，內政部三讀「平均地權條例」部分條文修正案，對已然交投不佳的房市更是雪上加霜，唯因營建成本居高不下，且國人因規避高稅賦而暫停出售房地產，國內房價應不會出現大幅度的下跌情形。另外，當前國內房市變化主要是受央行升息、平均地權條例修法研擬禁止預售屋轉售等影響，加上經濟景氣下行的衝擊，包括國際經濟下行影響國內經濟及房市變化、利率變動影響房市交投、平均地權條例修法對房市的衝擊、房價為下降走勢等。唯當前國內房地產市場的價量背離的情形嚴重，其主要影響因素包括市場供需影響產品均衡價量變化、打房政策影響房市交投，以及都會地區房價背離情形嚴重等，並可能造成未來國內房價的下降走勢。由於在政府打房政策不斷的情況下，當前國內房市的價量背離甚大，房價下修應是難以避免走勢，潛在購屋人不宜貿然搶進，唯須保握時機進駐，蓋因房地產仍是國人有土斯有財的重要考量。
一.前言
自2022年3月，央行連續升息以降，國內房市交易量一路下滑，至2023年第一季仍未見回升，預估當年房市交易量會持續縮減，房價緩步下修應為可期。若從最近一年的房市交易量來觀察，2022年3月，六都買賣移轉棟數2.5萬棟，創11年新高，然而，自央行升息後，翌月即降至2.2萬棟，下降幅度超過一成(12.0%)，雖然5、6月的移轉棟數轉為持平，但7月再降至1.8萬棟，比第二季初期的跌幅將近二成(-18.12%)，10月再降為1.7萬棟，若與同年3月升息以後的買賣移轉棟數來比較，其跌幅更超過三成(-32.0%)，且至2023年第一季仍在2萬棟以下，如2023年1月，國內房市買賣移轉棟數為12613棟，較去年同期量縮47%，與上月比較減少38%；亦即央行升息的對房市的直接反應是促使六都買賣移轉棟數下降，足見升息對房市的影響不可忽視，亦為國內房市反轉向下的主要影響因素。
然而，2022年房市交易量雖因央行升息而大幅減低，但房價卻仍持續走高；如代表中古屋的信義房價指數，其2022第3季全國房價指數為144.58，已連續12季創歷史新高；同段時間內，代表新屋市場的國泰房地產指數之全國平均成交價，其每一坪約47萬元，較第2季上漲約3%。若進一步考量2023年元月10日，內政部三讀「平均地權條例」部分條文修正案，提出5大措施遏止炒房，包括限制換約轉售，重罰炒房行為，最高可處5000萬元，並增訂檢舉獎金制度、私法人購屋改為許可制，且5年內不得移轉，對已然交投不佳的房市更是雪上加霜。
當此之際，一則購屋人普遍期待房價下修，不會積極買房。二則新版房地合一重稅期拉長到五年，礙於重稅而不會輕易抛售，而若供給減少，買氣不振，則交易量很難提升。至於價格部份，預估2023年及其後市之房價應會下修，並呈「微軟」下降走勢，蓋因中古市場買氣不佳，但因供給相對減少，價格較難大幅修正。若進一步考量建商過去的獲利可觀，在營建成本居高不下的情況下，短期間內，國內房價應不會出現大幅度的下修情形。
二.當前房市變動分析
當前國內房市變化主要是受中央銀行升息、行政院的平均地權條例修法，研擬禁止預售屋轉售等影響，加上經濟景氣下行，對國內房市發展影響甚大，有關當前的房市變動可分為下列幾個部分來說明。
1.國際經濟下行影響國內經濟及房市變化
臺灣為海島型經濟，國內經濟發展受國內外政經局勢變動的影響甚大，而當前全球經濟前景面對金融情勢緊縮壓抑經濟活動、能源危機衝擊歐洲經濟發展、大陸經濟金融困境，以及極端氣候事件及COVID-19疫情反覆威脅等四大下行風險，當然亦會對國內的房市變化產生衝擊。
2.利率變動影響房市交投
2023年元月30日，中央銀行公布2022年12月五大銀行新承做房貸利率，持續上揚至1.864%，已連13個月上升，且創下2016年1月以來，近7年的新高。若以房市的價量變化來觀察，大台北地區房價年增率已放緩、六都移轉棟數也有大幅度下降，加上後續平均地權條例上路影響，整體房市趨於保守觀望氣氛濃厚。同段期間內，國內六都房屋買賣移轉棟數年減率為26.1％，且持續縮減，整體房市呈現觀望氛圍，其與政府打炒房、央行升息等政策，以及經濟成長不確定性有關，從而影響房市交投。
3.平均地權條例修法對房市的衝擊
2023年元月，平均地權條例修法三讀通過，由於其禁止預售屋轉售，過去有泰半以上的預售屋投資人大多以轉手套利為主，一旦禁止轉售，則其去化必然受到衝擊；另外，國內房市有明顯的羊群效應，若指標大建商願意擔任領頭羊角色而率先降價求售，其他業者可能跟進，則房市交投必然受到衝擊。另外，根據不動產協會的調查，2023年2月後，國內房價可能會出現3%～5%的跌幅，唯房市價格若發生鬆動，應會出現在較小的建商，對大型建商相對不易。唯目前預售買氣持續惡化，且不論從經濟景氣或房市環境來觀察，2022年的房市走勢與2016年的全面下降走勢相似，因此，國內不動產業未來若有指標建案大幅度降價，在平均地權條例修法的五大限制對房市的衝擊至深且巨之情況下， 預估2023年下半年會出現相對明顯的變化。
三.房市價量背離
房市價量背離影響房價變化與房市發展，有關國內房市價量背離的情形，可分為下列幾個部分來說明。
(一)市場供需變化影響產品均衡價量
一般而言，產品價格是由市場的供需所決定，根據經濟學的供需法則(law of demand and supply)，假設其他情況不變，則需求與供給可以決定市場的均衡價格和均衡產量。其中，需求法則是假設其他因素不變，當某件財貨的相對價格下跌時，其需求量會上升，反之亦然，亦即需求價量為反比關係。而影響財貨需求的因素很多，其較重要的影響因素則有可支配所得改變、個人喜好的改變、借貸及其成本、人口數量和結構、對未來的預期、教育程度的改變、買家地理條件的改變、天氣或氣候的改變，以及其他影響需求的變數等，而影響房地產需求的主要因素亦如是。
另方面，供給法則是指假設其他因素不變，當一件財貨的相對價格上升時，其供給量會上升，反之亦然，亦即供給之價量兩者成正比關係。而影響財貨供給變化的因素很多，主要因素則有生產財貨的價格、投入品價格的變化、技術的變化、自然環境的變化、獲得信貸難易程度的變化、預期的變化，以及其他因素等。而影響房地產的供給的主要因素亦如是。
整體而言，市場產品的供需變化影響市場均衡價格的變動，而以當前國內房市的供需而言，其供給量大幅增加，需求卻呈現下滑走勢，則若通貨膨脹的陰影不會持續擴大，則房地產市場價格的變化應是下降走勢。
(二)打房政策影響房市價量變化
2022年，政府連續實施打炒房政策，加上隨美國經濟政策而調整的升息活動不止，房市利空籠罩，不僅投資客縮手，自住客也轉向觀望。根據591實價登錄統計，在國內七都的前十五大行政區之交易量全面下跌走勢，平均跌幅超過五成，其中，以新竹縣新埔鎮的成交量跌幅超過七成為最高(-71.61%)，而以高雄市鳥松的接近五成為最低(-47.149%)，前十五大中有九個行政區的房市成交量都呈腰斬態勢，另有六個行政區的成交量亦接接五成；然而，僅管房市成交量是全面下降走勢，唯房價卻是全面上揚，顯見房市價量背離狀況嚴重。
(三).都會地區房價背離情形嚴重
在國內七都行政區的房市交投中，以新竹縣新埔鎮交易量年減71.61%最多，全年交易件數僅136件，成交單價則年增39.44%。主要因2022年，新竹在房市利空出盡下，投資客紛紛撤離，就連北區與竹北等蛋黃區的交易量都呈腰斬走勢，唯因建商獲利高，財力仍可負荷，而讓竹科的房價仍得於保持上揚走勢，連附近的新埔地區房市也受外溢效應影響，特別是許多新建案集中在田新重劃區內，整區房價持續上揚。亦即新竹縣新埔的房市成交量跌幅雖超過七成，高居跌幅第一位，唯其房價漲幅亦將近四成(39.44%)；由於青埔行政區雖屬於中壢，唯其房價卻比中壢及其他區域高出二或三成，因而有青埔人自稱是「青龍國」的「青龍人」，而非屬於中壢人；另外，若以房市成交量跌幅第15位的高雄市鳥松之房市交易量變化來做考量，其2022年的房地產成交量數之跌幅將近五成(-47.19%)，顯見房市價量背離的情形十分嚴重。有關2022年臺灣七都房市成交量價變化比較，可參閱表1的說明。
表1 2022年臺灣七都房市成交量價變化比較表 單位：件；萬元/坪；%
量排名
都市及區域
2022Q
2021Q
變動率
2022P
2021P
變動率
價排名
01
新竹縣新埔
136
479
-71.61
29.7
21.3
39.44
02
02
台中市梧棲
272
630
-56.83
19.2
18.4
4.35
13
03
台南市新市
136
312
-56.41
26.5
21.5
23.26
05
04
台中市烏日
596
1358
-56.11
29.1
26.5
9.81
10
05
新北市鶯歌
426
940
-54.68
25.4
24.2
4.96
12
06
高雄市橋頭
336
722
-53.46
25.9
18.0
43.89
01
07
新竹市北區
711
1522
-53.29
26.4
22.1
19.46
06
08
新火縣竹北
1540
3243
-52.51
43.4
32.5
33.54
03
09
台南市歸仁
188
395
-52.41
20.0
19.6
2.04
15
10
高雄市楠梓
1896
3771
-49.72
24.1
18.7
28.88
04
11
高雄市仁武
959
1894
-49.37
26.5
23.3
13.73
08
12
台南市仁徳
414
808
-48.76
21.6
19.1
13.09
09
13
高雄市鼓山
1386
2646
-47.62
27.5
25.5
7.84
11
14
桃園市大園
623
1183
-47.34
24.6
23.7
3.80
14
15
高雄市鳥松
282
534
-47.19
24.2
21.1
14.69
07
總計
平均值
-53.15
17.52
資料來源：591新建案；2.作者估算整理。
說明：
1.2022Q、2021Q為2022年及2021年房地產成交件數。
2.2022P、2021P為2022年及2021P年的房地產成交單價(萬元/坪)
3.量排名是指各都市行政區房地產成交件數變動，按其大小排列。
4.價排名是指各都市行政區房地產成交單價變動，按其大小排列。
(四).房價為下降走勢
一般而言，2023年第一季房價呈現微軟走勢，但並未明顯下修，一則購屋人普遍期待房價下降，心存觀望而不會積極進場，二則屋主因為稅賦增加而不願在短期出售，因而形成交投銳減現象。唯不動產業者雖普遍認為中古市場買氣不佳，但因供給減少，建築成本增加，價格很難大幅修正，且升息尚未結束，而升息拉高建築成本，房價大幅下降更為困難，在通膨因素考量下，國內房價應不會出現明顯的下修走勢。
另外，由於國內都會地區的房市價量背離情形十分嚴重，若以台灣七都房市成交量價變化來觀察，便可發現房市的供給量是呈連續下降走勢，且十五大行政區的房市供給量平均降幅達五成以上( -53.15%)，若依市場之供給法則，則房價應呈下降走勢，然而，國內房價不降反升，蓋因在同段期間內的房價上升變動率卻將近二成(17.52%)，顯見國內房市的價量背離十分嚴重，在不考量個人平均所得相對於房價偏低，以及通貨膨脹的因素下，應可推論未來的房價應會有下降的走勢。
四、結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1. 2022年房市交易量雖因央行升息而大幅減低，但房價卻仍持續在走高；加上2023年元月，內政部三讀「平均地權條例」部分條文修正案，對已然交投不佳的房市是雪上加霜，預估2023年房價將會呈「微軟」下降走勢，唯因營建成本居高不下，且國人為避高稅賦而傾向暫不出售，在通膨因素未解之下，國內房價應不會出現大幅度的下跌情形。
2. 當前國內房市變化主要是受央行升息、行政院平均地權條例修法，研擬禁止預售屋轉售等影響，加上經濟景氣下行的衝擊，包括國際經濟下行影響國內經濟及房市變化、利率變動影響房市交投、平均地權條例修法對房市的衝擊、房價為下降走勢，以及房市價量背離嚴重等。
3. 當前國內房地產市場的價量背離的情形嚴重，其主要影響因素包括市場供需影響產品均衡價量變化、打房政策影響房市價量變化，以及都會地區房價背離情形嚴重等，並可能造成未來國內房價的下降走勢。
4.在政府打房政策不斷的情況下，導致當前國內房市的價量背離甚大，房價下修應是指日可待，建議潛在購屋人或投資客不宜貿然搶進，唯須保握時機進駐，蓋因房地產仍是國人有土斯有財的重要考量。
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Money DJ 財經知識庫。
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