摘要
臺灣在歷經多次的地方與全國選舉之後，人民逐漸發現選前人民是總統的頭家，選後人民成為總統的奴僕，富國利民之理想淪為口號並被執政者所抛棄，此一先騙為贏的選舉亂相已由地方選舉延伸至中央選舉，形成台灣選舉的迷失。現代社會中，政治、經濟、選舉之間有著密切的關聯性，房市變化更是與各總體變數互為關聯，如2022年下半年，國內房市受到升息、打炒房政策、通膨疑慮、經濟成長下修、地緣政治不穩定，以及九合一選舉…等國內外政經因素的干擾，房市逐漸呈下行走勢，這樣的變化本是端出房市政策的好時機，卻未獲得2022年九合一選舉的攻防要項，棄民怨之首於不顧，抱政治聲量而不疲，居住正義被棄之如糞土，實乃非地方選戰之罪也。另外，若依聯合報於2022年針對六都居民進行九大項的宜居調查，結果發現若不考量其他因素，僅著重於居民對其居住城市的幸福感與光榮感來做說明，則台北市在六都的宜居調查中均是敬陪末座，值得台北市長候選人及當選人的重視。
一、前言
在民主國家的選舉制度中，其設計理念是藉由人民推舉出最佳的政黨與最好的候選人來管理國事，並對提升人民的生活水準有所幫助；然而，臺灣在歷經多次的地方與全國選舉之後，卻發現民主政治下的理想可能換來獨裁專政的怪獸，選前人民是總統的頭家，選後人民成為總統的奴僕，所謂的利民富國之理想常為執政者所抛棄，此種亂相並由地方選舉延伸至中央選舉，在先騙為贏，後續為輸的選舉情境下，終形成民主國家的選舉迷失。
多年以來，臺灣偏高的房價為民怨之首的問題一直未獲得適當的解決，正在進行中的通貨膨漲加重了人民的生活負擔，食衣住行育樂等民生問題中，人民的居住問題也成為政治人物所必須考量的重要事務，唯若以當前首善地區的台北市長選舉而言，其對於台北市民的居住問題甚少著墨，而選舉一旦淪為口水之戰，則即使有候選人提出房市的牛肉政策，亦會被較具激情的性愛、貪瀆、黑金…等議題所淹沒，因而忽略了人民的真正需求。
2022年2月，聯合報針對6516位六都居民進行民調，若就居住幸福與居住光榮二項來加以觀察，則台北市都是敬陪末座，顯示台北市民的居住問題確實是人民最所關心的議題，唯台北市民認為最嚴重，也是最關切的房市問題，在2022年九合一的選舉中完全被候選人所忽略，實非台北市民之福。
二.當前台北市民的居住問題
有關當前國內房市變動情形，可分為下列幾個較重要因素來說明。
1.台北市房價指數上升幅度偏高
2022 年第二季，根據信義房屋所公布的房價指數顯示，全台房價指數139.94，其季、年增率分別為2.19%與14.77%，且全台灣七大都會區房價全面創新高，新竹房價更攀上每坪36.98 萬元新高，在全台都會區中，僅次台北市及新北市。另外，由於央行選擇性信用管制及打炒房政策，加上疫情衝擊、升息、經濟展望趨於保守…等因素，特別是2022 年 4月7日，行政院通過打房政策草案，雖仍無確定實施期間，但仍使5月的房價指數成為最近八個月中唯一下降的月份，且台北市的房價指數漲幅相對較高，有關2022年前八月信義房價指數變動比較，可參閱表1的說明。
表1 2022年前八月信義房價指數變動比較表 單位：%
月份
台北市
變動率
新北市
變動率
台北區
變動率
備註
01
141.22
–
157.73
–
147.79
–
02
141.93
0.50
161.57
2.43
149.74
1.32
新北最高
03
142.89
0.68
164.95
2.09
151.66
1.28
04
143.95
0.78
168.58
2.20
153.74
1.37
05
143.27
-0.47
168.34
-0.14
153.23
-0.33
唯一下降
06
143.83
0.39
169.58
0.74
154.07
0.55
07
144.67
0.58
172.34
1.63
155.67
1.04
08
145.98
0.91
173.41
0.62
156.89
0.78
北市最高
資料來源：1.信義房屋 2.作者整理。
基期：2011年=100
2.台北市的房價租金比偏高
一般而言，「房價租金比」的計算式是「房屋總價格/年租金」，代表房子的價格可以讓人租幾年住宅，房價租金比數值愈大，代表住宅的房價愈不合理的上揚，且漲幅過大，房市偏離常態發展，也代表租金成長追不上房價上漲，因此，如果房價租金比愈高，代表房市風險愈高；若房價租金比為30倍，代表同樣面積的房子要花30年的租金。「房價租金比」數值越大，房價背離合理價格越高，也就是租金成長之速度趕不上不動產價格成長，房價租金比一般設在35會是比較合理的情況。
根據Global Property Guide及Numbeo網站等國外統計資料顯示，目前台灣「房價租金比」約為64倍，居全球之冠，且逐年攀升；若進一步比較香港及新加坡等國不動產市場收益現況，其房價租金比約為35倍，若換算年化收益率或內部報酬率(Internal Rate of Return，IRR)約為2.8%，亦即投資期限為一年所獲的收益率，十分接近現行我國不動產投資收益率2.875%之規範，雖屬合理，唯房價租金比偏高卻也是不爭的事實。
台北市的房價與消費水平均為全國最高，加上租屋市場長期以來需求大於供給，租金水準相對高昂。在生活壓力大的情況下，乃產生首都青年加速脫北步調，並轉往生活壓力較低的城市如桃園、新竹等城市居住的情形。有關臺灣六都套房租金所得比變動比較，可參閱表2的說明。
表2 臺灣六都套房租金所得比變動比較表 單位：元；%
項目/
都會區
家庭人均月所得
北市=100
套房平均月租總額
北市=100
套房租金所得比
備註
新北市
47400
0.8457
13995
0.7129
29.5
台北市
56046
1.00
19631
1.00
35.0
六都最高
桃園市
45843
0.8180
8220
0.4187
17.9
六都最低
台中市
46416
0.8282
8429
0.4294
18.2
高雄市
43257
0.7718
8848
0.4507
20.5
台南市
42690
0.7617
8801
0.4483
20.6
平均
0.8051
0.4920
不含北市
資料來源：1.不動產資訊平台、實價登錄；2.作者整理
說明：2022年第一季各都10-15坪之住宅大樓、華廈、公寓客房等租賃物件，不包括店面及地下室。
3.台北市房貸負擔率及房價所得比偏高
房貸負擔率是計算中位數所得家庭購買住宅時，每月支付房貸金額占中位數家戶可支配所得的比率。一般而言，房貸負擔率如果在3成以內，代表可「合理」負擔房價，負擔率愈高，代表家庭可以負擔房價的能力愈低。
根據內政部的統計，2022年第2季全國房貸負擔率為39.62%，較上一季及2021年同季均呈增加走勢，房價負擔能力雖然維持「略低」等級，但是已經接近「偏低」等級，房價所得比也攀升至9.69倍，亦即將近10年不吃不喝才買得起房子。
若進一步觀察六都房貸負擔率，則台北市及新北市分別為66.12%及52.41%，房價負擔能力屬於「過低」等級；台中市為45.54%，為房價負擔能力「偏低」等級；台南市、高雄市及桃園市則分別為38.26%、38.17%及32.01%，均為房價負擔能力「略低」等級。此外，在其他14縣市房價負擔能力方面，屬於「可合理負擔」等級只有雲林縣、嘉義縣、屏東縣、基隆市及嘉義市等5縣市；「略低」等級則有宜蘭縣、新竹縣、苗栗縣、彰化縣、南投縣、台東縣、花蓮縣、澎湖縣、新竹市等9縣市。
另外，房價所得比是指中位數住宅價格除以中位數家戶可支配所得，代表必須耗費多少年可支配所得，才買得起一戶中位數房價住宅。根據內政部公布的統計資料，2022年第二季的全國房價所得比9.69倍，但台北市的房價所得比高達16.17倍，新北市12.82倍，台中市11.14倍。亦即台北市的房價所得比為六都之冠。有關臺灣六都及各縣市房價負擔率及房價所得比比較，可參閱表3的說明。
表3 臺灣六都及各縣市房價負擔率及房價所得比比較表(2022Q2) 單位：%
項目別/
縣市別
房貸負擔率
房貸負擔變動率
房價所得比
房價所得比變動率
比率
北市=100
季變動率
年變動率
比率
倍數
北市=100
季變動率
年變動率
全國
39.62
0.5992
1.27
3.35
9.69
0.5993
0.11
0.62
新北市
52.41
0.7926
0.96
3.93
12.82
0.7928
-0.04
0.69
台北市
66.12
1.00
1.21
3.01
16.17
1.00
-0.05
0.38
桃園市
32.01
0.4841
0.51
1.72
7.83
0.4842
-004
0.25
臺中市
45.54
0.6887
0.46
6.08
11.14
0.6889
-0.13
1.26
臺南市
38.26
.05786
1.42
6.62
9.36
0.5788
0.15
1.44
高雄市
38.17
0.5773
2.58
7.81
9.34
0.5776
0.44
1.74
宜蘭縣
37.66
0.5696
-0.89
2.84
9.21
0.5696
-0.42
0.50
新竹縣
38.64
0.5844
1.80
5.64
9.45
0.5863
0.25
1.19
苗栗縣
32.74
0.4952
2.26
1.01
8.01
0.4954
0.39
0.07
彰化縣
36.57
0.5531
0.23
2.37
8.94
0.5529
-0.14
0.39
南投縣
37.56
0.5681
1.48
2.99
9.19
0.5683
0.17
0.54
雲林縣
29.13
0.4406
0.84
1.37
7.12
0.4403
0.06
0.18
嘉義縣
24.25
0.3668
1.53
1.95
5.93
0.3667
0.26
0.35
屏東縣
28.03
0.4239
2.00
4.95
6.85
0.4236
0.35
1.08
臺東縣
32.98
0.4988
0.19
1.22
8.06
0.4985
-0.13
0.12
花蓮縣
36.74
0.5557
2.88
2.78
8.98
0.5553
0.53
0.49
澎湖縣
34.35
0.5195
2.29
1.05
8.40
0.5195
0.39
0.07
基隆市
24.06
0.3639
0.99
1.26
5.88
0.3636
0.12
0.18
新竹市
32.84
0.4967
0.50
3.18
8.03
0.4966
-0.05
0.61
嘉義市
25.75
0.3894
0.77
3.04
6.30
0.3896
0.06
0.62
資料來源：1.內政部；2.作者估算整理。
說明：
1.房貸負擔率=中位數住宅價格貸款月攤還額/中位數月家戶可支配所得。
2. 中位數住宅價格貸款月攤還額，以二十年期本利均攤還方式，貸款成數為七成，計算每月應倘償還本利月攤還金額。
3.房價負能能力說明
(1)房價負擔能力過低：房貸負擔率50%(含)以上。,
(2)房價負擔能力偏低：房貸負擔率40%～50%(不含)。
(3)房價負擔能力略低：房貸負擔率30%～40%(不含)。,
(4)房價負擔能力可合理負擔：房貸負擔率30%(不含)以下。,
4.房價負擔比=中位數住宅價格/中位數家戶可支配所得。
三.房市變動與選舉政策
有關房市變動與選舉政策的內容可分為下列幾個部分來說明。
(一)今年九合一選舉的房市很冷
2022年下半年，國內房市已逐漸呈現由盛而衰的轉折走勢，主要因房市受到國內外政經因素的干擾，房市偏向以負面者為多，包括升息、打炒房政策、通膨疑慮、經濟成長下修、地緣政治不穩定，以及九合一選舉…等不利因素，影響房市變化甚巨，而若政府没有適當的引導政策，可能加深人民對房市的疑慮，且房市供給大於需求，房價下跌恐難以避免，這樣的變化本是候選人趁勢追擊，並適時端出房市政策的好時機，卻未獲得眾多市長候選人的青睞，亦即高房價且被視為國家級的房地產問題，並未獲2022年九合一選舉的攻防要項，棄民怨之首於不顧，抱政治聲量而不疲，居住正義被棄之如糞土，實乃非地方選戰之罪也。。
(二).難於推動的住宅政策
一般而言，「居住正義3.0–興建臺北未來宅」的規劃頗具理想性，蓋因其未來房市政策規劃必須朝向也就是興建可負擔的「青年住宅」、可擁有的「地上權住宅」、可照顧的「全齡住宅」，以及可永續的「美學住宅」等四大重點，且台北未來宅將著重永續、美學、與安全三大指標，一方面提供低碳、環保、節能及符合公共衛生的全方位住宅，改善市民整體生活環境，讓台北市容煥然一新；另一方面，做為危老都更的中繼住宅，台北未來宅也將強調住宅安全與防災，並強化住屋安全以提升氣候變遷下的災害應變，成為韌性城市的重要一環。
唯居住正義3.0的推動必須有政府的全力支持，並獲得人民的支持，同時也必須經由與業者的合作才能竟其功，唯政府在國內的房地產市場並無法完全立主導，因為那是屬於大建商小政府的市場，即使是大有為的政府，要全力打破競爭市場的魔咒，其所須付出的代價可能是難以估計的，而這也是長久以來，政府雖然大聲稱疾呼居住正義的重要，但卻沒有一個政府可以推動並成功的原因。
(三).房市價量背離現象
2022年6月，在國內學者專家都認為房市持續看好之際，《現代營建》專欄作家謝明瑞先生則已率先反映國內房市已逐漸出現價量反轉現象的事實，同年年底，國內房市價量背離的現象也愈來愈明顯，簡要說明如下述。
1.價量背離明顯
2022年，美國為了控制日愈嚴重的通膨問題，連續強勢升息，衝擊國際金融市場，並造成國內外經濟走勢的震盪，如台股近期大跌，依證交所統計，2022年1月14日的加權指數為18403點，一週上漲233點，漲幅約為1.29％，市值為57.02兆元，亦為當年的高點，同年10月21日，國內股市加權指數下跌308.92點，收12819.2點，跌幅2.35%，其與一月相較的跌幅超過三成(-30.34%)；熱錢退散，房市當然也受到衝擊，目前己呈現價量背離的情境，2022年的房市交易量明顯下降，主要因美國大幅升息、台灣跟進，以及打炒房政策、央行的信用管制、疫情爆發、國際情勢及經濟動盪等因素衝擊房市，並讓房市價量背離的情形更為明顯，購屋者已出現不進場，且持續保持觀望態度，影響房市的後續發展。
2.屋主降價求售逐漸增加
為配合美國聯準會的升息計劃，國內金融體系亦以調高利率以之因應，而由於房貸是一種高財務槓桿的操作，升息或調高貸款利率對購屋人相對不利，交投量價具挫，造成部分對資金需求殷切的屋主於是降價求售，以成交為主要目的，從而帶動房市的降價行情。如從2022年7月的608件，到9月增加到1.25萬件，亦即在短短三個月內，全臺灣就有超過1萬件的房屋降價求售，且其平均的降價幅度約5.6%。另外，若根據591新建案統計資料，2022年第三季全台六都的新建案平均開價，從第二季的54.8萬元下降至第三季的53.6萬元，季減幅度2.19％，為疫情爆發以來首度出現建商開價下滑的情形；其中又以台北市下滑幅度最大，每坪開價從上季124.9萬元下滑至108.3萬元，下降幅度超過一成(-13.29%)，顯示國內房市的反轉跡象十分明顯。
四.台灣六都宜居調查
2022年2月9日至3月2日，聯合報於針對6516位六都居民進行民調，所論內容包括施政表現、居住幸福、居住光榮、防疫表現、經濟發展、治安維護、交通改善、市容環境、長照資源等九大項，雖然每個項目都具有密切的關聯性，並影響人民居住的幸福感與光榮感，唯為著重於房市問題，因此，若暫不考量其他因素，而僅著重於居民對居住城市的幸福感與光榮感來做說明，則六都宜居的調查分析可分為下列幾個部分來說明。
(一).居住幸福感方面
依憲法及國際之相關法令規定，居住權是人民的基本權利，唯六都的房價所得比偏高，影響人民對於居正正義與是否幸福的疑慮，因此，在「您覺得居住在您目前所居住的城市幸福嗎?」的調查中，結果發現台北市民對其居住地的評定中，以「非常不幸福」為六都之冠；相對的，「非常幸福」則是六都之末。相關說明可參閱表4的說明。
表4 您覺得您在自己居住的城市幸福度比較表 單位：%
項目
全體
臺北市
新北市
桃園市
臺中市
臺南市
高雄市
非常幸福
23.2
13.0
19.8
22.9
29.6
28.6
27.8
還算幸福
63.3
65.4
68.0
65.8
61.0
60.8
56.5
不太幸福
7.9
14.4
6.9
6.3
4.6
6.5
8.8
非常不幸福
1.4
2.9
1.2
1.2
0.9
0.9
1.6
不知道
4.2
4.3
4.2
3.7
3.8
3.2
5.3
幸福
86.5
78.4
87.8
88.7
90.6
89.4
84.3
不幸福
9.3
17.3
8.1
7.5
5.5
7.4
10.4
無意見
4.2
4.3
4.2
3.7
3.8
3.2
5.3
資料來源：聯合報六都宜居調查，2022年2月9日至3月2日
(二).居住光榮感方面
人民是否以其居住地為榮，應視其公共建設、交通良窳、網路條件、福利措施、工作機會、休閒活動與娛樂等有關，因此，占地利人和之便，首善地區的台北市居民應是與有榮焉；然而，若根據聯合報的調查項目中-您是否會以居住在您目前所居住的城市為榮，則答案卻反是，而其重要影響因素則是以房價偏高為首。相關說明可參閱表5的說明。
表5 您覺得您在自己居住的城市光榮度比較表 單位：%
項目
全體
臺北市
新北市
桃園市
臺中市
臺南市
高雄市
非常光榮
27.3
16.7
21.9
25.4
34.2
37.2
32.6
還算光榮
54.7
54.5
60.0
57.9
52.6
51.2
49.2
不太光榮
8.4
15.0
8.0
7.9
5.0
5.4
8.8
非常不光榮
1.4
2.8
0.7
1.2
1.2
1.3
1.6
不知道
8.3
11.0
9.5
7.7
7.1
4.9
7.9
光榮
82.0
71.2
81.9
83.3
86.8
88.4
81.8
不光榮
9.8
17.8
8.7
9.1
6.2
3.7
10.4
無意見
8.3
11.0
9.5
7.7
7.1
4.9
7.9
資料來源：同表4。
總之，在六都市民的居住問題方面，針對居住幸福感調查，台中市民感覺最幸福，以超過九成為最高(90.6%)，其次依序是台南市(89.4%)、桃園市(88.7%)、新北市(87.8%)、高雄市(84.3%)、台北市(78.4%)。另方面，在居住光榮感部分，台南市民感覺最光榮，以88.4%居首，其次依序是台中市(86.8%)、桃園市(83.3%)、新北市(81.9%)、高雄市(81.8%)、台北市(71.2%)。亦即台中和台南市民感覺最幸福又光榮，台北市民的居住幸福感和光榮感雙雙敬陪末座，值得台北市長候選人及當選人的重視。
五.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1.臺灣在歷經多次的地方與全國選舉之後，人民發現民主政治下的理想可能換來獨裁專政的怪獸，選前人民是總統的頭家，選後人民成為總統的奴僕，此一先騙為贏的選舉亂相由地方選舉延伸至中央選舉，形成台灣選舉的迷失。
2.2022年下半年，國內房市受到國內外政經因素的干擾，包括升息、打炒房政策、九合一選舉…等不利因素影響，這樣的變化本是端出房市政策的好時機，卻未獲得2022年九合一選舉的攻防要項，棄民怨之首於不顧，抱政治聲量而不疲，居住正義被棄之如糞土，實乃非地方選戰之罪也。
3.根據2022年2月，聯合報針對六都居民進行民調，若暫不考量其他因素，而僅著重於居民對居住城市的幸福感與光榮感來做說明，則台北市在六都宜居的調查結果中，均是敬陪末座，值得台北市長候選人及當選人的重視。
4.由於房地產投資涉及高財槓桿的運作，建議投資人投資房地產除須要有足夠的資金外，且須具備一定的專業，對於地點的選擇、産品的種類、建商的信譽、進場的時機都須充分掌握，否則未見其利反受其害。
參考文獻
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謝明瑞(2020)，買房您準備好了嗎？國家政策研究基金會。
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謝明瑞(2022)，注意 臺灣房市由盛而衰的反轉訊號，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2022)，臺灣房市會發生爛尾樓風暴嗎﹖風傳媒，2022.07.28。
謝明瑞(2022)，臺灣房市的「類爛尾樓」之「類風暴」，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2022)，九合一選舉下的「踏著萬人屍體拾級而上」與「居住正義3.0」，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2022)，被忽視的2022年九合一選舉之居住正義，國家政策研究基金會。
謝明瑞(2022)，其實您不懂我的心。風傳媒，2022.11.11。
謝明瑞(2022)，民意與選舉。風傳媒，2022.11.15。
謝明瑞(2022)，台灣地區房地產行情變動分析，現代營建專欄，2022年11月。
台北市政府(2022)，居住正義3.0。
Money DJ 財經知識庫。
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