摘要
2022年上半年，國內工料雙漲，資金緊縮，加上政府打房政策不斷，房市去化受到衝擊，不僅房市買氣滑落，買賣移轉棟數成長率下降，預售屋移轉量數亦大為增加；進入下半年後，推升房市交投量價的因素逐漸改變，反轉現象漸趨明顯，前者如上半年房價普遍上漲、台北市房價居高不下，以及房價易漲難跌等；後者如下半年股市不佳影響房市、建物買賣移轉棟數下降、預售屋轉售量增加，以及房市反轉由中南部開始出現徵象等。房市由盛而衰的原因則來自國內房市所面臨的困境與問題在短期內無法有效解決，前者如營建成本上漲、房市缺工問題嚴重、央行升息及信用管制、營造業純益率下降，以及房市買氣下降等；後者如預售屋延遲交屋、都更、危老、合建案難以推動，以及易受到爛尾樓的衝擊等。特別是當前國內有美國眾議院議長訪台所引發的台海危機，以及疫情漫延嚴重的衝擊，國際則有俄烏戰事仍未止息，影響原物料的正常供給，而讓全球政經局勢充滿變數，導致國內的房市發展受到不利的影響。由於國內房市正逐漸發生轉折現象，政府宜正視當前台灣房市的因困境與問題，並儘量避免爛尾樓風暴的產生，並將應誠實面對，讓不確定因素所導致的風險降至最低。
一前言
2021年，全球經濟受到新冠肺炎疫情影響，投資及消費受挫，為刺激民間購買力及經濟景氣，在美國率先QE政策的引領下，各國大多採取量化寬鬆政策，貨幣供給大幅增加，全球資金充沛，雖然帶動了經濟景氣，但同時也造成2022年全球飽受通貨膨脹之苦，臺灣亦不能免。
2020年，疫情初期，台灣疫情控制相對得宜，經濟呈穩健發展，加上台商回流投資者眾，讓2021年經濟成長率達6.45%，創下2010年以來的新高，而活絡的經濟也帶動房市好轉，國內房地產交投活絡，量價齊漲，再加上房市交投熱絡所帶動的炒作風氣，以及在通貨膨脹的陰影下，民眾對房價上漲的預期心理，而使得國內房市交投幾乎進入非理性的活絡現象，而不當的高漲房價不僅引發民怨，也讓政府有持續打房的主張。
2022年上半年，國內工、料雙漲，資金緊縮，加上政府打房政策不斷，房市去化受到衝擊，不僅房市買氣滑落，買賣移轉棟數成長率下降，預售屋移轉量數亦大為增加，若進一步考量央行的金融管制措施，利息再三調升，同時限制建商的土建融貸額成數與額度，從而導致小型建商的跳票或倒閉，以及大型建商建案工程延宕情事，部分建案交屋遙遙無期，甚至可能淪為爛尾樓，不僅對購屋人的權益造成不利影響，也對國內金融機構及國家經濟造成重大的衝擊。
另外，2022年下半年，許多推升房市交投量價的因素逐漸改變，甚至出現反轉現象，國內有美國眾議院議長波洛西訪台所引發的台海危機，以及疫情漫延嚴重的衝擊，國際則有俄烏戰事仍未止息，影響原物料的正常供給，而讓全球政經局勢充滿變數，不確定性增加，風險大幅提升，導致國內的房市發展受到不利的衝擊。因此，2022下半年的房市前景不宜過度樂觀，在依然詭譎多變的房市變化中，不論是購屋或售屋民眾，都應注意全球政經局勢變化，以及國內打炒房政策的過程與影響，特別是在2022年下半年中，升息幾乎已是不可逆的狀況下，潛在投資人宜先評估自身購屋負擔能力，避免過度槓桿操作，才不致於在國內房市轉折之際帶來更大的風險。
二.房市轉折變動分析
2022上半年，國內房市價量雙漲，下半年則充滿許多不確定變數，量縮價平。有關當前國內房市變動的內容，擇要說明如下述。
(一)房市轉折前
國內房市正逐漸發生由盛而衰的轉折現象，其主要內容簡述如下述。
1.上半年國內房價普遍上漲
2022年上半年，在國內原物料及人工成本雙漲，加上升息及通膨壓力，房價節節攀升，根據591新建案調查統計，2022年第二季，全台新推案達4,225億，雖然季減5％，但年增19％，且七都新案平均成交價的季上漲率達7％，年漲率超過二成(23％)，中南部房價更是大漲約五成，除新北、桃園等地區的漲幅相對較低之外，其餘五都的房價均再攀歷史新高，唯下半年以後，國內房市交投不若上半年活絡，房市逐漸出現量縮價平的走勢。
2.台北市房價居高不下
國內偏高的房價是十大民怨之首，尤以首善地區的台北市平均房價每坪已超過百萬元更為國人所詬病；若以當前國內雙北市的房市銷售行情來觀察，台北市的平均房價已連續四季創下新高紀錄，每坪價位並已超過100萬元關卡，如2022年第二季的每坪平均房價已達101.3萬元，且房價漲幅遠超過薪資的上漲幅度，一般受薪階級僅能望屋興嘆。新北市房價亦呈上揚走勢，新建案每坪平均售價已達45.5萬元，且是連續三季刷創下新高，其中，又以三峽、林口、鶯歌、樹林、泰山等蛋白區的房價漲幅較大。
3.房價易漲難跌的特性
不動產業有景氣火車頭之稱，若房市景氣不佳，則經濟發展必然受到衝擊，若以2022年的國內及國際經濟走勢為例，在升息循環、通膨加劇等因素下，其對房價的影響可能大於政府政策的調控，在政府連續打房政策下，國人對於房價上漲的預期雖已逐漸消失，但在土地、營建成本高漲、物料及人力雙漲，以及近年來，多數建商因獲利性較高而累積相對充裕的資金，若其採用寧停售而不減價的銷售策略，則在長期間物價看漲的預期心理下，即使國內房市已走向轉折，但房價依然是易漲難跌的局面。
(二)房市轉折後
國內房市逐漸轉折後，其主要現象簡述如下述。
1.股市不佳影響房市
在國內的經濟體系中，股市與房市之間具有連動性，股市變動可視為房市的先行指標，股市熱則房市佳，反之則淡；目前國內股市表現不佳，如六月的台灣股票加權總指數下跌1,982.04點，而市場上向來有「五窮、六絕、七上吊」的說法，在台股於2022年6月30日跌破一萬五千關卡(14,825.73點)，重挫414.4點之後，同年7月1日，台灣股票加權總指數大幅下降-482.65，集中交易市場總成交金額為1兆2,993.16億元，且仍有下降的走勢，一個月後，也就是8月1日，加權指數為14981.69點，跌幅雖僅有0.12%，但成交量縮減至1788.46億元，若與7月1日比較，其月下降率高達約九成(-86.24%)。由於股市表現不佳，股市投資人自身難保，融資者更無多餘資金投資房產，並對房市交投產生負面影響。
2.建物買賣移轉棟數下降
根據六都地政局之統計，2022年6月，六都建物買賣移轉棟數為21,304棟，比2021年同期25,027棟的年減率超過一成(14.88%)，顯示房市交易量已有明顯下滑之勢，且7月仍維持下降的走勢。若以2021年經驗來觀察，2021年5月19日，全國因應疫情升級為三級管制，但房市的移轉棟數並未受到影響，直至同年7月，其月減幅度高達3成；另方面，2022年4月28日，台灣新增確診人數破萬人，若以二個月的時間落差的經驗推估，則6月缚會反映疫情擴散的影響，若再考量升息、疫情、股災等打擊因素，則未來幾個月的移轉棟數應會受到衝擊。
事實上，若根據地政局的統計，在六都的房屋買賣移轉棟數中，2022年6月，六都合計的移轉棟數出現明顯衰退情形，其月減率-6.73%，且年減率為-14.88%，台北市6月移轉棟數2452棟，月減率超過2成(-20.08%)，且年減率接近二成(-17.36%)，新北市表現相對穩定，月、年減率分別為-5.72%、-3.83%，變動幅度比台北市相對較小；至於雙北市以外的區域，桃園市6月移轉棟數3665棟，月減率-4.38%，年減率為13.54%，除台南市的月變動率微增0.49%之外，其餘各都的移轉棟數均呈下跌走勢，其中，年變動率最高與最小的都會區分別是台南市的超過三成(-31.23%)，以及台北市的不及一成(-3.83%)；有關臺灣六都建物買賣移轉棟數變化的比較，可參閱表1的說明。
表1 臺灣六都建物買賣移轉棟數變化比較表(2022年6月) 單位：%
六都
2021.06
2022.05
2022.06
月變動
年變動
備註
台北市
2967
3068
2452
-20.08
-17.36
月變率最高
新北市
5609
5721
5394
-5.72
-3.83
年變變最小
桃園市
4239
3833
3665
-4.38
-13.54
台中市
4753
4338
4191
-3.39
-11.82
台南市
3263
2233
2244
0.49
-31.23
年變率最高
高雄市
4196
3648
3358
-7.95
-19.97
六都合計
25027
22841
21304
-6.73
-14.88
資料來源：1.六都地政局；2.信義房屋；3作者整理。
3.預售屋轉售量增加
一般而言，預售屋的轉售量愈高，表示房市愈活絡，且市場投機性愈大。
國內房價產生不合理性的暴漲現象，政府為了抑制預售屋市場中的投機炒作現象，2021年12月，內政部針對預售屋的禁止轉售修法，雖然尚未正式立法通過，但已對預售屋的炒作現象產生抑制效果，若與內政部推出打炒房政策的前後做比較，便可發現預售屋在四個月的交易件數和總銷金額皆有明顯的下降，說明政府的打炒房政策中，以預售屋的「限制轉售」最為有效，並已使投資客淡出預售屋市場。
若進一步觀察預售屋轉售量多的行政區，則全台計有44個行政區域的預售屋轉售量超過百件，而台中的比率就超過三成(34.09%)。另外，台中共有29個行政區，且有半數以上行政區都有百件以上的預售屋轉售量。其中，又以北屯區和西屯區的預售屋轉售量最高，分別為1446件和1005件，分別占台中市的17.39%與12.09%，主要因台中預售屋總價飆漲，如2019年，台中近四年的預售屋平均總價已高漲85.8%，但在同段期間內，台中勞退平均提繳工資僅增長7.6%，兩者相差11.4倍，代表台中的民眾若僅憑薪資收入購屋不易。有關2022年6月全台與七都預售屋轉售刊登量比較，可參閱表2的說明。
表2 台灣與七都預售屋轉售刊登量比較表(2022年6月) 單位：件；%
地區
轉售刊登量(件)
占比(%)
排名
台北市
579
2.90
7
新北市
1586
7.95
4
桃園市
1543
7.74
5
新竹縣市
1816
9.11
3
台中市
7036
35.28
1集中於北屯西屯
台南市
1460
7.32
6
高雄市
2375
11.91
2
台灣
19945
100
資料來源：1.永慶房產 2.作者整理。
4.房市反轉於中南部率先出現徵象
2022年上半年，國內房市變化因升息、料漲、疫情、通膨等因素，使得房市受到較大的衝擊，特別是在反轉的過程中，第一線的業者最能感受深刻，部分房地產上市業者即認為房市反轉箭在弦上，且從漲幅較大的中南部開始，包括六都中的高雄、台中、台南都將因面臨供過於求而可能率先反轉，亦即下半年房市修正從量開始反應，而若打房政策不變，央行連續升息趨勢亦持續進行，將可能引發短期炒作者拋售，進而影響房價，且國內房市可能轉為買方市場。又根據瑞普萊坊(REPro Knight Frank)的市場研究，2022年國內房市將面臨挑戰，供給量創近30年來高點，房市泡沫風險依然存在，國人宜注意房市的可能變化 。
四.房市的困境與問題
2022年下半年，國內房市由盛而衰的現象歫漸形成，而房市景氣轉折的原因很多，但大抵與當前國內建築業所面臨的困境，從而導致房市去化不佳的問題相關聯，有關當前國內房市所面臨的困境與問題，分別說明如下述。
(一).房市所面臨的困境
2020年第4季，國內房市交投活絡，價量齊揚，房價偏高而引發民怨，2021年第2季，由於房價漲勢極度的不合理性，引起民怨與政府的打房政策，包括央行逐次加強房市信用管制、內政部推動實價登錄2.0版本、財政部將房地合一稅由1.0修正為2.0，都是政府重要的「打炒房」政策。因此，有關當前房地產業者所面臨的壓力與困境，大抵可分為下列幾個部分來說明。
1.營建成本上漲
根據主計總處逐月公布的營造工程物價指數，在營造工程物價總指數方面，2021年4月較去年同期增加了9.1％，其中，勞務類指數增加6.05％，材料類指數更是增加了10.96％；又如2017年，國內營工程物價指數為102.40，2022年4月為129.73，上漲幅度接近三成(26.69%)，且營建成本自2018年2022年第一季，已上漲約4成，且無論是總指數或分項指數，年漲幅都是五年來的最高，顯示營建成本已然大幅上漲的事實。因此，北台灣房價確實持續上漲，主要因素為是由於缺工、缺料問題嚴重，營建成本漲勢明顯，使得新建案、待售房屋都必須調漲價格以之因應，亦即營建成本的上升主要是來自成本推動。
2.房市缺工問題嚴重
2022年2月，根據營建署的調查統計，2020年底，整體營造業從業員工人數約13萬8,847人，其中，職員(指專門技術、管理及佐理人員)約占58.0％，一般工員（工程技術工及普通工）占39.6％，從業年齡以35至65歲為主。另外，以基層勞工空缺88,897人最多，其次則是技術士22,692人，其他營建土木類群2,319人，工地主任2,964人、專任工程人員1,769人，以及公司內部管理人員1,781人，亦即全台營建業缺工總人數約12萬人(118102人)。
3.央行升息及信用管制
2022年6月16日，為因應國際通膨問題，美國聯準會Fed宣布調高利率3碼，基準利率升超過1.5%，調升幅度為1994年來最大，且7月再升息。同時間內，央行決定升息半碼，主要是為了抑制通膨預期心理，同時宣布持續緊縮性貨幣政策，但考量到貸款利率問題，調幅不宜過多，故僅調升半碼(0.125%)，同時也調升存款準備率0.25%，降低貨幣流動性，有助物價穩定。此外，維持現有選擇性信用管制措施主要是考量房市交易受疫情影響而趨緩，且央行2020年12月已來已四度調整選擇性信用管制措施，相關購屋貸款成長都有減緩的現象。
4.營造業純益率下降
純益率是指稅後淨利占營收的百分比，又稱為淨利率，是影響房市發展的重要指標；根據營建署的統計，2020年，國內房市的營造業收支、完成工程價值、耗用材料總值、不動產廠房及設備及存貨變動等資料，結果發現全年營造業實際運用資產淨額獲利率為1.5％，較2019年的1.9％減少0.4%，專業營造業純益率逐年減少，而最近5年中，純益率以2018年6.9％最高，其次為2019年6.2％，2020年純益率則下滑至5.1％，純益率呈逐年下降情形。
5.房市買氣下降
2022年下半年，國內外的政經變化均不利於房市的發展，前者有升息、金融管制、疫情暴發、台海緊張、九合一選舉，以及政府打房政策不斷等；後者如烏俄戰爭不止、原物料售價飆漲，以及不確定因素增加，導致房市買氣下滑。
(二).房市所面臨的問題
因為國內建築業面臨困境，所以導致房市去化不佳的問題。2022年，國內房市在升息與打房政策不斷的壓力下，建築業者的財務調度及營運模式均受到利空因素的襲擊，其中，又以中小建商所受的衝擊為最大，且可能面臨減少推案或倒閉的風險，簡述如下述。
1.預售屋延遲交屋
大體而言，在房屋市場中，透天厝所需興建的期間約2年半、大樓約為3年半，唯在打房政策與融資條件日趨嚴苛的條件下，目前的建案完工日期普遍都要延長半年至1年，超高大樓工期甚至延長6年，部分特殊案例的延期交屋可能達到9年的案例，歸其原因，材料供給不及，缺工嚴重，中小建商排擠效益漸漸展現，預售屋的延遲交屋期間逐漸擴大。
2.都更、危老、合建案難以推動
當前的房市除了缺工料漲之外，都更、危老、合建案等的推動之不確定性增加，在預售價已不符成本，如期交屋又需賠本出售，都更案的五五分配無法滿足建商最基本的利潤需求，相關政策難以推動，從而導致建商以拖待變的做法。另外，由於接手不易，合建案對業者不一定有利，主要因工料上漲約4成，資金限縮，貸款額度有限，導致都更、危老、合建案難以推動。
3.易形成爛尾樓現象造成不利衝擊
爛尾樓是指已經開工卻無法如期推動或完成的建築，2022年，國內工料雙漲，資金緊縮，小建商跳票、倒閉，大建商建案工程延宕情事等時有所聞。為避免買到偷工減料、工期延宕，交屋遙遙無期，若成為爛尾樓，則購屋人將成為工料雙缺的無辜受害者。另外，就整體發展而言，爛尾樓的產生對於購屋人、建商、消費者、社會經濟面、政府威信、國家稅收等都是一種傷害，且重建曠日廢時，對健全房市或國家長期發展影響甚大。
(三).預防類爛尾樓所導致的爛尾樓危機
臺灣早已存在著爛尾樓現象，如台北市大安森林公園的「上品硯」、新北市中和的「嘉泉名璽」、板橋區四川路一段的「府中詠美」、竹北地區的「富豪至尊」、台中的「振保富裕」、台南市新市區的「榮馨花園」…等，亦即台灣全省各地幾乎都有爛尾樓的存在，且大多是無法解決的爛尾樓問題。每個建案幾乎都是因財務不佳、產權變動、人為不當等因素而淪為爛尾樓；唯臺灣短期內尚不致引發爛尾樓風暴，主要因海峽兩岸爛尾樓的形成特性不同、國人「擔心怕事」與「私心算計」的人格特質、爛尾樓建案盤售不易等因素所促成，唯若政府不能即早提出相關政策以之因應，則台灣的爛尾樓風暴可能隨著「類爛尾樓」現象的日愈嚴重而很快出現，且「類爛尾樓」對對個人及國家社會的「類風暴」之不利影響不可小覻，宜小心預防。
四.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1. 2022年上半年，國內工料雙漲，資金緊縮，加上政府打房政策不斷，房市去化受到衝擊，不僅房市買氣滑落，買賣移轉棟數成長率下降，預售屋移轉量數亦大為增加；2022年下半年，推升房市交投量價的因素逐漸改變，甚至出現反轉現象，國內有疫情漫延嚴重的衝擊，國際則有俄烏戰事仍未止息，影響原物料的正常供給，而讓全球政經局勢充滿變數，導致國內的房市發展受到不利的影響。
2. 2022年，國內房市正逐漸發生轉折現象，如上半年房價普遍上漲、台北市房價居高不下，以及房價易漲難跌等；下半年如股市不佳影響房市、建物買賣移轉棟數下降、預售屋轉售量增加，以及房市反轉由中南部開始等。
3. 有關當前國內房市所面臨的困境與問題中，前者如營建成本上漲、房市缺工問題嚴重、央行升息及信用管制、營造業純益率下降，以及房市買氣下降等；後者如預售屋延遲交屋、都更、危老、合建案難以推動，以及易受到爛尾樓衝擊等。
4. 國內房市正處於由盛而衰的轉折時期，建譵買賣雙方都應誠實面對，讓不確定因素所導致的風險下及降至最小。
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